כיצד מחשבים זכויות בנייה לא מנוצלות בשומות מקרקעין
בעולם שמאות המקרקעין, שאלת חישוב שווי זכויות בנייה לא מנוצלות עולה לעיתים קרובות, במיוחד כאשר נערכות שומות שמטרתן לאמוד את שווי השוק של הנכס. מדובר בזכויות אשר ניתנות למימוש אך טרם נוצלו, והשפעתן על שווי הנכס יכולה להיות משמעותית מאוד.
כאשר שמאי מקרקעין מעריך נכס, אחת השאלות המרכזיות שעומדות בפניו היא מהו הערך שיש לייחס לאותן זכויות שנותרו "על המדף". האם יש להן שווי מלא, שווי חלקי, או שמא אין להן ערך כלל בשוק? כל מקרה נבחן לגופו, אולם קיימות מתודולוגיות מקובלות והנחות יסוד שעומדות בבסיס שומות מקרקעין מקצועיות.
בשומת מקרקעין יש להביא בחשבון את תנאי השוק הרלוונטיים, מגמות תכנוניות, עלויות מימוש, מגבלות פיזיות, וכמובן את השלכות שיש לזכויות בנייה נוספות כמו תשלום היטל השבחה צפוי. השווי הכלכלי של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות נגזר מהתמורה הפוטנציאלית שניתן להפיק מהן כבנויות בהפחתת עלויות הבניה, רווח יזמי, היטל השבחה וכו'.
לדוגמה, בנכס אשר בנוי בו רק מחצית משטחי הבנייה המאושרים, שמאי מקרקעין יבחן את האפשרות לממש את יתרת הזכויות ויחשב מה התרומה שלהן.
יש לציין כי אחת המורכבויות העיקריות נעוצה בהיטל השבחה. במקרים רבים, הפעלת זכויות נוספות כרוכה בהיטל משמעותי ש"נוגס" ברווח הכלכלי. על כן, שמאי מקרקעין חייב לנתח את גובה ההיטל הצפוי.
ככל שמדובר בשומות במסגרת עסקאות מורכבות כגון פרויקטים של פינוי בינוי, זכויות לא מנוצלות מקבלות תפקיד מכריע גם בשלב המשא ומתן מול הבעלים.
שמאי מקרקעין מקצועי ילווה את החישוב בכלים אנליטיים וכלכליים, תוך שימוש בגישות מקובלות כגון שיטת העלות/החילוץ או השוואות לעסקאות דומות. בסופו של יום, תהליך חישוב ערך זכויות לא מנוצלות מחייב הבנה עמוקה של הדינמיקה התכנונית, המשפטית והכלכלית כאחד.
ככלל, החישוב מתחיל בזיהוי ההפרש בין זכויות הבנייה הכוללות המאושרות לנכס לבין שטח הבנייה שנמצא בשימוש בפועל. לאחר מכן יש לאמוד את שווי הזכויות הבלתי מנוצלות על בסיס הנחות שמרניות, שמביאות בחשבון את פוטנציאל המימוש. שיקולים כמו מצב תכנוני, זמינות תשתיות, כדאיות כלכלית ועלויות מימוש משפיעים במישרין על גובה השומה.
בתי המשפט, ובמיוחד ועדות ערר לפיצויים והיטלי השבחה, הדגישו פעמים רבות את הצורך להציג חישוב שמאי מבוסס על נתונים ותחזיות ריאליות, ולא על הערכות ספקולטיביות.
בפועל, שמאי מקרקעין עשוי להיתקל בקשיים כגון היעדר עסקאות השוואה, סתירות בין תוכניות, או מגבלות בנייה שלא תועדו, ונדרשת עבודה מעמיקה בשביל להעריך את שווי יתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
הערכת זכויות בנייה לא מנוצלות היא גם כלי חשוב בידי רשות ציבורית. במסגרת שומות לפי המקנות זכויות בניה נוספות, יש להעריך את סך השווי של כל הזכויות שניתן לממש בנכס (ולהפחית תשלומים נדרשים כמו היטל השבחה). בכך ניתן לבחון את התרומה הכלכלית של התוכנית.
לסיכום, שמאי מקרקעין שמבצע שומת מקרקעין הכוללת זכויות לא מנוצלות חייב לפעול על פי עקרונות מקצועיים, כלכליים ומשפטיים כאחד. עליו להסתמך על נתונים מהימנים, להפעיל שיקול דעת זהיר, ולנמק כל שלב במסקנתו.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
