זכויות בנייה הן אחד המרכיבים החשובים ביותר בקביעת שוויו של נכס. פעמים רבות ערך הזכויות אפילו עולה על ערך של הבנוי על הקרקע, במיוחד במקומות שבהם ערך הקרקע גבוה. למרות זאת, בעלי נכסים רבים אינם יודעים מה מותר לבנות, אילו תוספות אפשר לבצע, האם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, ומה באמת שוות הזכויות האלו מבחינה כלכלית. בדיקת זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין מספקת תמונה ברורה, מקצועית שמונעת טעויות יקרות.
מהן זכויות בנייה
זכויות בנייה קובעות כמה שטח מותר לבנות, מה היעוד של השטח, כמה קומות מותר, האם ניתן לבצע הרחבות או תוספות לבניינים קיימים. כל שינוי תכנוני שמרחיב או מגביל את הזכויות משפיע ישירות על שווי הנכס.
למה חשוב לבדוק זכויות בנייה לפני קנייה או מכירה
בדיקת זכויות בנייה מאפשרת להבין אם יש אפשרות להרחיב את הדירה, אם ניתן להוסיף שטחים משמעותיים או אם הזכויות נוצלו כבר במלואן. קונים רבים מגלים מאוחר מדי שאי אפשר לבנות למרות שחשבו שכן. בדיקה מקצועית מונעת הפתעות ומאפשרת תכנון נכון של הנכס ושל העסקה.
כמו כן, קיימים מוכרים אשר אינם מודעים להיקף זכויות הבנייה הקיימות בקרקע. ולאור כך מוכרים את הקרקע בחסר.
לעיתים מה שקיים בפועל אינו משקף את הערך של הנכס, אלא הערך העיקרי של הנכס נובע מזכויות הבנייה.
איך שמאי מקרקעין מבצע בדיקת זכויות בנייה
בדיקה מקצועית כוללת כמה שלבים מרכזיים:
בחינת תוכניות בניין עיר
השמאי מאתר את כל התוכניות החלות על המגרש: תוכניות מאושרות, תוכניות מופקדות, תוכניות בהכנה, הוראות בנייה, תקנונים, תשריטים ונספחים למידע תכנוני. כל תוכנית יכולה לשנות את הזכויות באופן מהותי.
בדיקת היתר הבנייה ותשריט ההיתר
כאן משווים בין מה שאושר בעבר לבין מה שנבנה בפועל. השמאי בודק אם קיימות חריגות בנייה, אם נשארו זכויות בלתי מנוצלות, ואם ניתן להסדיר תוספות עתידיות. תשריט ההיתר הוא המסמך המחייב שמאפיין את הבנייה המותרת, ולכן הוא אחד הכלים החשובים ביותר בבדיקה.
בדיקת ניצול הזכויות
השמאי מחשב כמה זכויות נוצלו וכמה עדיין נותרו. האם הבנוי בפועל מנצל את כל זכויות הבנייה בקרקע. האם קיימות זכויות בנייה משמעותיות שטרם נוצלו. לעיתים ערך הקרקע כרקע כולל זכויות הבנייה הינו המרכיב של שווי הנכס כאשר הבנוי בפועל אינו משקף את שווי הנכס. פוטנציאל בלתי מנוצל מעלה את שווי הנכס ועשוי להעניק יתרון משמעותי בעת מכירה.
הערכת הערך הכלכלי של הזכויות
לא כל זכות בנייה שווה כסף. השמאי בודק אם ניתן לממש את הזכות בפועל, האם המימוש משתלם מבחינה כלכלית, ומהו הערך שמוסיפים המטרים החדשים לשוק המקומי. במקומות שבהם מחיר הקרקע גבוה, כל זכות בנייה יכולה להיות שווה הרבה מאוד.
איך זכויות בנייה משפיעות על השווי
טעויות נפוצות בבדיקת זכויות בנייה
רבים מניחים שאם השכן הרחיב, גם הם יכולים, אך המציאות מורכבת בהרבה. ייתכן שהשכן בנה ללא היתר, ייתכן שלא קיימות יתרת זכויות בנייה בקרקע, ייתכן ולשכן היה שטח מוצמד וזכויות שיכל לממש. שמאי מקרקעין מוודא שהנתונים מדויקים ומבוססים על סמך המידע התכנוני.
מתי כדאי לבצע בדיקת זכויות בנייה
לפני קנייה, לפני מכירה, לפני בנייה, לפני ביצוע הסכמים לפירוק שיתוף, לפני מימוש הזכויות בקרקע, בעת בדיקת היטל השבחה, בעת בדיקת חריגות בנייה, בעת הכנת תוכנית הרחבה.
בדיקה מוקדמת מונעת טעויות ונותנת ודאות לגבי היכולת למימוש מקסימלי מבחינה כלכלית של הנכס.
סיכום
בדיקת זכויות בנייה היא אחד הכלים החשובים ביותר בהבנת הערך האמיתי של נכס. היא מאפשרת לדעת מה מותר לבנות, אילו תוספות ניתן לבצע, מהו הפוטנציאל הלא מנוצל, ומהו השווי הכלכלי של הזכויות. שמאי מקרקעין מקצועי מבצע בדיקה מלאה הכוללת תכניות, תקנונים, תשריט היתר ושקלול כלכלי. בדיקה כזו יכולה לחסוך טעויות יקרות ומאפשרת קבלת החלטות נכונות לפני קנייה, מכירה או תכנון בנייה.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות היטל השבחה של הועדות והצלחות רבות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
