בכמה חניה ומחסן המוצמדים לדירה מעלים את ערך הנכס
בעת עריכת שומה לדירה, שמאי מקרקעין נדרש להתייחס למכלול מרכיבי הנכס, שטח "פלדלת", מיקום, זכויות בנייה, רישום, שימושים מותרים, רמת גמר, וגם הצמדות כמו חניה ומחסן. הצמדות אלו הינן מרכיב חשוב באומדן השווי לנכס, ובמקרים מסוימים הן עשויות להשפיע עליו באופן ניכר, במיוחד באזורים עירוניים צפופים או כאשר קהל היעד מייחס להן ערך גבוה. מאמר זה יסקור את היתרונות של חניה ומחסן מוצמדים לדירה ואת האופן שבו שמאי מקרקעין מתמחר את תרומתם לשווי הכולל של הנכס.
היתרון של דירה עם חניה:
חניה מוצמדת לדירה מעניק יתרון תפקודי מובהק. מעבר לנוחות וחיסכון בזמן חיפוש חניה, מדובר בשיפור מובהק של איכות החיים, בביטחון לרכב ולעיתים גם בהפחתת עלויות ביטוח. חניה מוצמדת בטאבו יוצרת ביטחון משפטי לבעל הנכס, ומונעת תלות בגורמים חיצוניים כמו ועד הבית, הרשויות או הסכמים מתחדשים. באזורים מסוימים, חניה מהווה דרישת סף עבור קונים פוטנציאליים, בעיקר בקרב אזורים ששווי הדירות גבוה.
ההשפעה על שווי הנכס:
שמאי מקרקעין בוחן את תרומת החניה לשווי הנכס על בסיס עסקאות השוואה, דירות דומות עם וללא חניה באותו אזור. באזורים בהם הביקוש לחניה גבוה, ובמיוחד כשאין פתרון חניה ציבורי סביר, שווי חניה מוצמדת יכול לנוע בין 20,000 ש"ח בשכונות שקטות בפריפריה, ועד 500,000 ש"ח ואף יותר בלב תל אביב. יחסית לשווי הדירה, מדובר בתוספת שיכולה לנוע בדר"כ בין 5% ל־10%, ובמקרים קיצוניים אף יותר. עם זאת, קיים רף מסוים שכאשר שווי הדירה גבוה מאוד, התרומה היחסית של החניה פוחתת, בדירה בשווי 10 מיליון ש"ח, חניה שתורמת 400,000 ש"ח מהווה רק 4%.
אזורים עם בעיית חניה חריפה:
כאשר מדובר באזורים הסובלים ממצוקת חניה כרונית, היתרון של חניה מוצמדת מקבל משנה תוקף. ברחובות צרים, אזורים בהם חניה בכחול-לבן מוגבלת, או שכונות שבהן מרבית המבנים ישנים וללא חניונים תת־קרקעיים, חניה פרטית משפרת דרמטית את נגישות הנכס. דירה כזו נחשבת בעיני קונים רבים לאטרקטיבית יותר, ולעיתים אף שווה יותר מהשווי ההערכתי ה"יבש", בשל ייחודיותה.
יתרון מחסן מוצמד לדירה:
מחסן הוא רכיב נוסף המתווסף לשווי הדירה, במיוחד כאשר מדובר בדירות קטנות או בדירות באזורים עירוניים צפופים. קיומו של מחסן משפר את השימושיות של הדירה, מאפשר אחסון עונתי, אופניים, ציוד ספורט, מזוודות או ארגזים שאין להם מקום בדירה עצמה. כאשר המחסן נבנה כחוק, מאושר ברישוי, מוצמד לדירה ונגיש, הוא מהווה שווי כלכלי ברור. עם זאת, השוק נוטה להעריך מחסנים לפי תועלתם הפונקציונלית, ולא לפי שטחם בלבד.
כיצד מחשבים את שווי המחסן-
הכלל המקובל בשמאות מקרקעין הוא לחשב את שווי שטח המחסן לפי מקדם הנמוך משווי מ"ר של שטח עיקרי. בדרך כלל, המקדם נע בין 0.4 ל־0.5, בהתאם למיקום המחסן, הנגישות אליו, רמת הגמר שלו, וגודלו. כך למשל, אם שווי מ"ר של דירה בשכונה מסוימת הוא 20,000 ש"ח, אז שווי מ"ר של מחסן באותה שכונה עשוי להיות 8,000 עד 10,000 ש"ח. מחסן בגודל 6 מ"ר יתומחר אפוא בין 48,000 ל־60,000 ש"ח, תלוי בפרמטרים שצוינו.
סיכום
הצמדת חניה ומחסן לדירה עשויה להשפיע במידה ניכרת על שוויה, אך ההשפעה תלויה בהקשר המקומי, בערך הבסיסי של הדירה, ובמאפייני ההצמדה. שמאי מקרקעין מקצועי בוחן כל מקרה לגופו, תוך שימוש בעסקאות השוואה, מקדמי התאמה ושיקול דעת מקצועי. חניה ומחסן אינם תמיד הגורם המכריע בשווי, אך במצבים מסוימים, במיוחד באזורים צפופים, הם עשויים להיות בדיוק המרכיב שעושה את ההבדל בין נכס רגיל לנכס מבוקש.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
