אחת הסוגיות המרכזיות שמייצרות חיכוך מול היזם כבר בשלבי ההתקדמות הראשונים היא דמי השכירות בתקופת הפינוי. לעיתים היזם מציג “סכום סטנדרטי” או תקרה חודשית, ולעיתים הנציגות נשענת על תחושת בטן או על עסקאות ששמעה עליהן. בפועל, מדובר ברכיב כלכלי משמעותי לתקופה שעלולה להימשך שנים, ולכן נדרש כאן טיפול מקצועי, מדיד ומבוסס שוק. כאן נכנס שמאי מטעם הבעלים בפינוי בינוי, שתפקידו לוודא שהסכום המוגדר בהסכם מאפשר דיור חלופי ראוי, משקף את מאפייני הדירה והסביבה, וכולל מנגנונים שמגנים על הדיירים גם במקרה של עיכובים ועליות מחירים.
מהו שמאי מטעם הבעלים ולמה הוא רלוונטי לדמי שכירות.
שמאי מטעם הבעלים הוא שמאי מקרקעין שמייצג את הדיירים והנציגות, ולא את היזם. בנוגע לדמי שכירות, השמאי פועל כדי להגיע לתוצאה שמצד אחד תהיה הוגנת ומשקפת שוק, ומצד שני תהיה מסודרת בהסכם באופן ברור כך שהפרויקט לא ייתקע על מחלוקות חוזרות. המטרה היא לבסס את דמי השכירות על נתוני אמת, לקבוע מהם רכיבי הדיור החלופי.
מה בעצם מעריכים כשאומרים “דמי שכירות” בפינוי בינוי
הטעות הנפוצה היא להתייחס לדמי שכירות כאל מספר חודשי בודד. בפינוי בינוי מדובר בחבילה שלמה שמטרתה להעמיד את בעל הדירה במצב כלכלי שמאפשר לו לעבור לדיור חלופי דומה, ללא שחיקה תקציבית שתיפול עליו. ההערכה השמאית כוללת בדרך כלל שלושה רכיבים עיקריים: דמי שכירות ראויים לדירה חלופית בהתאם לדירה בה הוא החזיק טרם הפינוי.
דמי שכירות לדירה חלופית דומה
העיקרון המנחה הוא התאמה לדירה חלופית שדומה לדירה המפונה, ולא דירה זולה יותר שמאלצת את הדייר “להתפשר”. לכן בוחנים מאפיינים כגון מספר חדרים ושטח, קומה ומעלית, חניה ומחסן, מרפסת, ממ”ד, כיווני אוויר, רמת תחזוקה ושיפוץ, וכן מיקום בתוך השכונה. יש הבדל ממשי בין דירה עורפית לדירה הפונה לציר מרכזי, בין דירה ללא חניה לדירה עם חניה צמודה, ובין דירה ללא ממ”ד לדירה עם ממ”ד, והבדלים אלו חייבים להשתקף בתחשיב.
שמאי מטעם הבעלים יאסוף עסקאות שכירות רלוונטיות באזור ובאזורים חלופיים דומים, יבצע סינון לדירות דומות, ואז יבצע התאמות מקצועיות למאפייני הדירה הספציפית. התוצאה היא קביעה של דמי שכירות ראויים לדירה חלופית, בדרך כלל כמספר ברור שיש לו גב נתוני.
איך שמאי בעלים מבסס דמי שכירות ראויים
בבסיס עומדת גישה שמאית מקובלת של השוואה לעסקאות שוק. השמאי מאתר עסקאות שכירות רלוונטיות, בוחן את מידת הדמיון למאפייני הדירה ולסביבתה, ומבצע התאמות בגין פרמטרים המשפיעים על רמת השכירות. ההתאמות אינן “דעה” אלא נובעות מהתנהגות שוק ומהבדלים ברורים בנכס. במתחמים שבהם יש שונות גבוהה בין דירות, שמאי מנוסה יספק גם הסבר טכני שמאפשר לנציגות ולעורך הדין להבין מה מקור המספר ומה ההיגיון מאחוריו.
דוגמה מספרית קצרה להמחשה
נניח דירת 4 חדרים בשכונה מסוימת. לאחר איסוף עסקאות שכירות לדירות דומות מתקבל טווח סביב 6,800 עד 7,400 שקלים. לאחר התאמות בגין חניה, כיווני אוויר, רמת גמר, קומה בבניין, מעלית ומרפסת נקבע דמי שכירות ראויים לדירה חלופית בסך 7,200 שקלים לחודש.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
קביעה של תקרה נמוכה בלי קשר למאפייני הדירה ולשוק. התבססות על דירה חלופית זולה יותר כנקודת ייחוס (למשל השוואה לדירה שלא שופצה ביחס לדירה משופצת).
שאלות נפוצות
האם היזם חייב לשלם דמי שכירות בפינוי בינוי בפועל דמי שכירות לדיור חלופי הם חלק מהתמורות המקובלות, אך מה שמכריע הוא ההסכם. לכן חשוב להגדיר זאת במדויק וללא פרצות.
סיכום
דמי שכירות בפינוי בינוי אינם סעיף טכני, אלא רכיב כלכלי מרכזי שעלול להשפיע באופן ישיר על רווחת הדיירים ועל יכולתם לעבור את תקופת הביצוע בלי שחיקה כלכלית. שמאי מטעם הבעלים מספק כאן ערך מעשי: קביעה של דמי שכירות ראויים לדירה חלופית דומה.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
