ישנן תקופות ששוק הנדל״ן בישראל משתנה באופן משמעותי, והפערים בין מחירי דירות עשויים להיות גדולים גם בין נכסים שנמצאים באותו אזור. קונים רבים מתקשים לדעת אם המחיר שמבקש המוכר הוא מחיר אמיתי המשקף את ערך הדירה, או מחיר מוגזם שנקבע ללא בסיס מקצועי.
ההבנה של שמאי מקרקעין על כל הפרמטרים המשפיעים על שווי הדירה מאפשרת לזהות מתי המחיר מוצדק ומתי המחיר גבוה או להפך ומדובר בעסקה אטרקטיבית.
למה מוכרים מציעים לעיתים מחיר גבוה מדי?
יש כמה סיבות שבגללן בעלי דירות מציגים מחיר גבוה מהמקובל, כמו לדוג': הסתמכות על נתוני היצע ולא על נותני סגירה של עסקאות שבוצעו, חישוב שטח הדירה לפי שטח ברוטו כאשר ניתוח העסקאות הינו לדירה לפי שטח נטו, שיפוץ לפי טעם אישי ויקר אשר עלה מעבר לתוספת שלו לשווי הנכס, הנחה שניתן יהיה למצוא קונה מיוחד שירצה לקנות דווקא את הדירה הזו אפילו שהיא מעבר למחיר השוק וכו'.
בפועל, שוק הנדל״ן קובע את השווי, לא ההשקעה הרגשית של המוכר.
איך לזהות מחיר מוגזם בעזרת בדיקות פשוטות
יש כמה סימנים ברורים המעידים על מחיר גבוה מדי.
פער משמעותי ממחירי עסקאות דומות
אם דירות דומות באותו רחוב נמכרו במחיר נמוך בהרבה, יש סיכוי גבוה שהמחיר מוגזם.
עסקאות אמת הן הבסיס האמין ביותר להשוואה.
מודעה שמפורסמת זמן רב ללא קונים
אם הדירה מפורסמת חודשים רבים ללא הצעות, ייתכן שהמחיר אינו משקף את השוק.
שוק פעיל מגיב בדר"כ בצורה מהירה יותר למחיר היצע המשקף את השווי של הנכס + תוספת למשא ומתן במחיר ההיצע.
תוספות בנייה לא חוקיות שהמוכר מציג כשווי מלא
סגירת מרפסת, חדר לא מאושר או הרחבה שבוצעה ללא היתר עשויה להוסיף ערך בשוק, אך הערך שלהם יכול להיות נמוך משמעותי בפועל ואם בכלל. יצוין, כאשר השומה הינה למטרת בטוחה לא יבאו בחשבון שטחים ללא היתר ואף תבוא בחשבון הפחתה להתאמה למצב קודם לפי היתר.
מחיר גבוה ללא קשר למצב הדירה
לעיתים בעלי נכסים מציעים את הדירה שלהם במחיר גבוה על הסתמכות על עסקאות אחרות ולא הביאו בחשבון את מצב הדירה והבניין. יש דירות ישנות אשר עברו שיפוץ משמעותי וערך הנכס שלהם עולה משמעותי.
כמו כן, לפעמים קיימות תכניות או תכנונים לביצוע פרויקט להתחדשות עירונית בבניין. כך שהשווי שהובא בעסקה אחרת ברחוב משקף את השווי כולל הפוטנציאל לדירה החדשה.
חשוב לראות בדיוק מה קונים והאם יש פוטנציאל להתחדשות עירונית בדירה ישנה.
מחיר גבוה ביחס לשטח לא מדויק
לעיתים שטח הדירה שפורסם אינו תואם לתשריט ההיתר או למידות הדירה. שטח שגוי עשוי להעלות את המחיר באופן מלאכותי.
איך שמאי מקרקעין מזהה מחיר מוגזם
שמאי מקרקעין עורך בדיקה מקצועית הכוללת: בדיקת תשריט ההיתר מול הבנוי, בדיקת רמת הגמר של הדירה והבניין, האם הבניין חדש ישן, האם יש פוטנציאל להתחדשות עירונית, שנת הבניין, בדיקה תכנונית מלאה, בדיקת תוספות בנייה.
כל אלו הן רק חלק מהבדיקות שהשמאי מבצע עלמת לקבוע מהו שווי הנכס נכון למועד הקובע.
כמובן שקיימות בדיקות נוספות בעת עריכת שומת מקרקעין מלאה.
מה ההבדל בין שווי השוק של הנכס למחיר מבוקש
שווי שוק בין קונה מרצון למוכר מרצון הוא המחיר הסביר והריאלי ביותר שניתן להשיג על נכס בשוק חופשי, כאשר שני הצדדים פועלים מתוך ידיעה, ללא לחץ או כפייה, ועם הבנה מלאה של הנכס ותנאי השוק, לאחר חשיפה מספקת בשוק.
לרוב, מחירי ההיצע גבוהים ממחיר השוק ולא משקפים את שווי השוק. בדר"כ נראה שהמודעות שמפורסמות באתרים השונים גבוהות במספר אחוזים ממחיר השוק (לדוג' בין 5%-10% מעל מחיר השוק). כמובן שיש מחירי היצע שכלל לא משקפים את השוק.
על מנת לנתח שווי שוק וככל שניתן יש לבחון עסקאות שבוצעו ונסגרו ולא מחירי היצע.
איך קונה יכול להימנע מתשלום יתר
ניתן לזהות מחיר מוגזם באמצעות כמה מהלכים לדוג': בדיקת עסקאות אמת באזור וניתוחם תוך מתן תשומת לב לשטח (שטח נטו/ברוטו), בדיקת חריגות בנייה בנכס שמעוניינים לקנות,
בחינת רמת הגמר של הדירה והבניין, בדיקת המצב התכנוני ומצב הרישוי בנכס.
בדיקה מקצועית של שמאי מקרקעין יכולה לעלות את הוודאות לגבי והביטחון בעת בחינת עסקת מקרקעין.
למה חשוב לפנות לשמאי מקרקעין בעת רכישת נכס מקרקעין
שמאי מקרקעין בעת עריכת שומת מקרקעין מלאה בוחן את מספר מרכיבים אשר משפיעים על שווי הנכס. הבחינה יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים ויותר בכך שבמידה והעסקה אינה כדאית תוכלו לדעת זאת טרם רכישת הנכס.
רכישת דירה או נכס מסחרי הינה עסקה בסכומים גבוהים במיוחד ובדיקה שעלות אינה גבוהה ביחס למחיר הרכישה יכולה לתת ודאות האם מדובר בעסקה טובה או לא. שמאי מקרקעין מספק שומה אובייקטיבית וברורה שמונעת טעויות יקרות.
סיכום
זיהוי דירה במחיר מוגזם דורש תשומת לב לפרטים, בדיקה של עסקאות אמת והבנה של השוק. שמאי מקרקעין הוא הגורם המקצועי שמוודא שהמחיר המשולם משקף את הערך האמיתי של הנכס (שווי השוק של הנכס) ולא הערכה מופרזת של המוכר.
בדיקה מקצועית לפני רכישה מעניקה בטחון ויכולה להגן מפני הפתעות.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות היטל השבחה של הועדות והצלחות רבות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
