הערכת שמאי נמוכה-
הערכת שמאי היא אחד הכלים המרכזיים בקבלת החלטות נדל"ן, בין אם ברכישת דירה, לקיחת משכנתה, ביצוע עסקה מסחרית או סיבות שונות אחרות. אך לא פעם מתקבלות שומות שמאיות המוערכות כסכום נמוך ממה שהלקוח ציפה לו. מצב זה עלול להשליך על תנאי ההלוואה, מחיר העסקה ואף על היתכנותה. במאמר זה נסקור מהי שומת שמאי, סוגי שומות הקיימות, מדוע עלולים להיווצר פערים ומה ניתן לעשות במקרה של הערכת חסר.
מהי שומת שווי שוק?
שומת שווי שוק, היא הערכה של שמאי מקרקעין מוסמך, הנעשית בהתאם להנחות התקינה השמאית. שומה זו משקפת את שוויו ההוגן של נכס ביום נתון, כאשר מניחים עסקה הוגנת בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ללא לחץ או אילוץ מצד כל צד.
שומת שווי שוק משמשת לעיתים לצורך ביצוע עסקאות מכר, חישוב הערכות כלכליות לחברות, חלוקת עיזבון או לצרכים משפטיים.
מהי שומת משכנתה או שומת לפי תקן 19?
שומת משכנתה או שומה לפי תקן 19, נערכת לבקשת בנקים או גופים מממנים, במטרה להעריך את שווי הנכס לצורך קביעת היקף ההלוואה. שומה זו נערכת תחת מגבלות וזהירות מובנית, כדי לצמצם סיכון לגוף המלווה.
יש להקפיד כי שומה לפי תקן 19 תתבסס אך ורק על זכויות קנייניות ברות שעבוד, ולהימנע מהכללת זכויות אשר אינן ניתנות לשעבוד או העברה. בכלל זה, אין לכלול זכויות כגון דיירות מוגנת, אחזקה בנכס שלא מכוח הסכם או בניגוד לדין, זכות קדימה, זכות מעבר, חלקים מנכס אשר על פי דין או הסכם אינם ניתנים למכירה, או כל נכס שהזכויות בו אינן ניתנות להעברה.
מה ההבדל בין שומת שוק לשומת משכנתה?
ההבדל העיקרי טמון במטרת השומה ובהנחות העבודה:
- שומת שוק מניחה תרחיש אופטימלי של עסקה חופשית.
- שומת משכנתה מניחה תרחיש זהיר, בו ייתכן שהנכס יימכר במכירה כפויה, ולעיתים תחת אילוצים תכנוניים או מימוניים.
לכן, שומות משכנתה נוטות להיות שמרניות יותר, גם בשיטת החישוב וגם בשיעורי ההיוון.
למה עלול להיות הפרש בשווי בין שומות?
הפערים נובעים ממספר סיבות, הנחות בסיס שונות, כפי שהוסבר, תקן 19 זהיר יותר, בדיקת תכניות והבאה בחשבון של שטחים המופיעים בהיתרים, הפחתה למצב משפטי "בעייתי", ללא הסתמכות על תכניות אשר אינן מאושרות.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
