איך מחושב היטל השבחה

איך מחושב היטל השבחה

היטל השבחה הוא אחד המונחים השמאיים והמשפטיים המשמעותיים ביותר בעולם המקרקעין בישראל. זהו תשלום חובה שמוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, כאשר מתבצעת עלייה בשווי הנכס כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג. במקרים רבים, מדובר בסכומים משמעותיים שיכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים ויותר. על כן חשוב להבין מהו היטל השבחה, מתי הוא חל, כיצד מחשבים אותו, ומהן האפשרויות העומדות בפני בעל נכס המבקש לערער עליו על מנת לנסות להפחיתו.

מהו היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שנקבע בחוק התכנון והבנייה, ומוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר חלה עלייה בשווי המקרקעין. העלייה יכולה לנבוע מאישור של תכנית בניין עיר חדשה, הקלות בנייה או אישור לשימוש חורג. תכלית ההיטל היא להשיב לציבור חלק מההשבחה שנוצרה לבעל הקרקע או הנכס עקב החלטות תכנוניות שמטיבות עמו. שיעור ההיטל לרוב הוא חמישים אחוז מההשבחה, והוא מוטל רק כאשר יש מימוש זכויות כלומר, כאשר מבוצעת פעולה שמעבירה בעלות או זכויות בנכס או כאשר מוגשת בקשה להיתר בנייה.

חשוב להדגיש כי היטל השבחה שונה ממס שבח מס המוטל על רווח במכירת נכס. היטל השבחה משולם לרשות המקומית, בעוד שמס שבח משולם לרשות המיסים. שני המסים יכולים לחול במקביל באותה עסקה, אך כל אחד מהם מבוסס על עקרונות שונים.

מתי נדרש תשלום היטל השבחה

התשלום נדרש כאשר בעל נכס מממש את הזכויות שהושבחו. לדוגמה, אם אושרה תכנית המאפשרת תוספת של יחידות דיור, בניית קומה נוספת, או שינוי ייעוד משטח משרדים למסחר, אזי כאשר בעל הנכס מוכר אותו או מגיש בקשה להיתר בנייה יחול היטל השבחה.

ישנם מקרים שבהם ניתן פטור מהיטל, לדוגמה, מימוש זכויות לצורך הגדלת עד 140 מ"ר (בכפוף לתנאים מסוימים). גם מוסדות ציבוריים ולעיתים עמותות זכאיות לפטורים.

מה ניתן לעשות כשמקבלים שומת היטל השבחה

כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה מהעירייה, חשוב לדעת כי קיימת זכות לערעור בכפוף לתקופת הזמן המצוינת בחוק. בין האפשרויות לערעור, עומדת הזכות להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים. זוהי זכות חשובה, שכן פעמים רבות לאחר בחינת שומת הועדה, לעיתים שומת הועדה נראת גבוהה מהסכום הסביר ומהערך הכלכלי הריאלי של ההשבחה.

שמאי מקרקעין יוכל לבדוק את השומה העירונית, לנתח את ההשבחה, ולהמליץ האם יש מקום לערער. במקרים רבים, רק לאחר בדיקה מקצועית ניתן לדעת האם השומה שנמסרה היא סבירה או מופרזת.

מתי לפנות לשמאי מקרקעין

ברוב המקרים, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מיד עם קבלת שומת היטל השבחה. שמאי בעל ניסיון בתחום היטלי ההשבחה ידע לזהות לרוב בצורה מהירה אם יש פוטנציאל להפחתת החיוב.

הליך ערעור בפני שמאי מכריע

הליך ערעור לשמאי מכריע הוא תהליך מוסדר. הבקשה מופנית למשרד המשפטים בבקשה למינוי שמאי מכריע (הבקשה מתבצעת באופן מקוון). במסגרת ההליך אצל השמאי המכריע, יש להגיש שומת נגדית (שומה אחרת) להיטל ההשבחה על שומת הועדה. השומה הנגדית תערך ע"י שמאי מקרקעין. לאחר מכן ייתכן ותוגש תגובה מטעם שמאי הועדה על השומה המכרעת. ייקבע דיון אצל השמאי המכריע ולאחר מכן השמאי המכריע יערוך שומה מכרעת. על השומה המכרעת ניתן לערער לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים.

פערים בין שומות עירוניות לשמאי מכריע

אחת התופעות השכיחות היא פער בין השומה שמגישה העירייה לשומה שקובע השמאי המכריע. הסיבות לכך מגוונות: החלטת השמאי המכריע על מקדמי דחייה שונים, ניתוח זכויות שונה, הבאת מקדמי הפחתה להסדרה משפטית, הבאת שווי למ"ר פחות וכו'. לעיתים קרובות הפערים מגיעים לעשרות אחוזים ואף להפחתות מלאות של היטל ההשבחה.

שיעור ההשבחה המקובל

לרוב שיעור היטל ההשבחה הינו 50% מגובה ההשבחה.

האם יש היטל גם על דירות ישנות

בהחלט קיים מקרים שכן. גם דירות ישנות מאוד עלולות להיות חייבות בהיטל השבחה, ואפילו סביר יותר שייתכן שיהיה היטל השבחה על דירה ישנה מאשר על דירה שנבנתה בבניין חדש לאחרונה. לדוגמה, דירה בבניין משנות השישים בתל אביב עלולה להיות חייבת בהיטל בעקבות תכנית התחדשות עירוני לדוגמת תכנית הרובעים.

דוגמאות מהשטח – היטלי השבחה בערים שונות

לדוגמה, בתל אביב, בעקבות תכניות רובע 3 ורובע 4, חלו שינויים נרחבים בזכויות בנייה באזורים צפופים. בעלי נכסים שלא ידעו על חיוב עתידי מצאו עצמם מול שומות של מאות אלפי שקלים בעת מכירת הנכס. בחולון לדוגמה העירייה גובה תשלום היטל השבחה לעיתים בעקבות תכנית ח/619, כמו כן קיימות תכניות רבות להתחדשות עירונית לערים נוספות ורבות, כדוגמת: ירושלים, בבת ים, גבעתיים, רמת גן וכו'. כמו כן, לעיתים קרובות מתקבלת שומת היטל השבחה בדירות קרקע או קומות גג עם פוטנציאל תוספת.

המשותף למקרים אלו: לא נדרש שהבעלים יפעל פיזית להשבחת הנכס. ייתכן כי עצם אישור התכנית די בו כדי לחייב בעת המימוש.

תכנון נכון, מפתח לחיסכון

גם בעת תכנון פרויקט יזמי, בין אם מדובר בתוספת קומה או הקמת בניין חדש – חשוב לבצע בדיקה מוקדמת אצל שמאי מקרקעין, כדי להבין האם צפוי היטל, באיזה גובה ומה האפשרויות להפחתתו. זו אחת הסיבות שיזמים ומשקיעים מקפידים לכלול שמאי בשלבי התכנון.

כלים מקצועיים להערכת השבחה

שמאי מקרקעין עושה בין היתר שימוש במודלים כלכליים ובניתוח עסקאות דומות בשוק החופשי.

גם המגבלות בפועל נבחנות: ייתכן שתכנית מאפשרת תוספת יחידות דיור, אך בפועל אין דרך לממש זאת עקב מגבלות שטח, תקני חניה או מגבלות בנייה.

סיכום והמלצות פרקטיות

היטל השבחה אינו גזירת גורל. הבנה של התהליך, ליווי נכון ובדיקה שמאית מקצועית, הם כלים קריטיים להתמודדות מולו, להקטנת הנטל ולהגנה על הזכויות הכלכליות של בעלי נכסים ויזמים כאחד.

האם היטל ההשבחה תמיד מוצדק?

אחת הביקורות הרווחות על היטל ההשבחה נוגעת לשאלת ההוגנות. ישנם מקרים שבהם בעלי נכסים חשים כי אינם נהנים בפועל מהתכנית המאושרת, אך נדרשים לשלם סכומים גבוהים רק בשל שינוי סטטוטורי שאינו ישים. לדוגמה, אזורים שבהם אושרה תוספת בנייה אך אין אפשרות לדוגמה בגלל התנגדות שכנים.

בין היתר לצורך ערעור על גובה היטל ההשבחה קיים השמאי המכריע (אשר מינוי השמאי המכריע בתיק מתבצע באופן מקוון דרך משרד המשפטים), לו הסמכות לקבוע שומה מכרעת לאחר בחינת ההשבחה.

המילה האחרונה

בכל מקרה של קבלת שומת היטל השבחה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.