בעלי דירות, יזמים ובעלי זכויות במקרקעין נתקלים שוב ושוב באותה שאלה: האם דרישת היטל ההשבחה שקיבלו באמת מוצדקת, או שמדובר בחיוב שניתן להפחית ואף לבטל. השאלה הזאת הפכה חשובה במיוחד לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון מאוקטובר 2025, שקבע כי בעת הערכת שווי המקרקעין ב“מצב הקודם” לצורך שומת היטל השבחה, אין להתעלם מתרומתה של תמ״א 38 לשווי הנכס, ככל שיש לה תרומה בפועל. המשמעות המעשית היא שבמקרים רבים בסיס ההשבחה עשוי להיות נמוך יותר, ולכן גם החיוב עצמו עשוי לפחות.
היטל השבחה הוא תשלום שמוטל כאשר ערך המקרקעין עולה עקב פעולה תכנונית, כגון אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובה ההיטל נקבע בדרך כלל על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, והוא נגזר מהפער בין שווי המקרקעין לפני האירוע המשביח לבין שוויים לאחריו, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. עיריית תל אביב, למשל, מסבירה באתרה כי החישוב נעשה על פי המצב התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנכס.
במשך שנים התעוררה מחלוקת חריפה בשאלה כיצד יש לחשב את “המצב הקודם” במקרקעין המצויים בתחום תוכניות שהוכנו מכוח תמ״א 38, כמו תוכניות הרובעים בתל אביב. הרשויות המקומיות טענו שיש להתעלם מהשפעת תמ״א 38 על שווי השוק במצב הקודם, משום שמדובר בזכויות מותנות ולא בזכויות מוקנות. מנגד, בעלי נכסים טענו שהשוק כבר נתן משקל לאפשרות התכנונית הזו, ולכן אי אפשר “למחוק” אותה מהשווי רק כדי להגדיל את ההשבחה. בית המשפט העליון קיבל את הגישה שלפיה יש לבחון את שווי השוק האמיתי של המקרקעין במצב הקודם, כולל תרומתה של תמ״א 38 אם השוק אכן נתן לה ערך.
במילים פשוטות, העליון אמר דבר חשוב מאוד: היטל השבחה צריך להיגזר מעליית ערך שנובעת מהתוכנית המשביחה עצמה, ולא מעליית ערך קודמת שהשוק כבר ייחס לנכס עוד לפני אותה תוכנית. בפסק הדין הודגש כי אם תמ״א 38 כבר השפיעה על השוק ועל המחירים, אין מקום לנטרל את ההשפעה הזו באופן מלאכותי לצורך הגדלת החיוב. לכן, במקרים מתאימים, ההלכה החדשה עשויה להוביל להפחתה משמעותית של היטל ההשבחה.
למה זה חשוב במיוחד בהתחדשות עירונית? משום שבעסקאות ובפרויקטים של תמ״א 38, פינוי בינוי ותוכניות התחדשות אחרות, שווי הנכס מושפע לא רק מהמצב הפיזי הקיים אלא גם מהפוטנציאל התכנוני, מהסתברות המימוש, מהמדיניות העירונית, מהיקף הזכויות האפשרי ומהכדאיות הכלכלית בפועל. לכן שומת היטל השבחה בתחום הזה אינה עניין טכני בלבד. היא דורשת ניתוח שמאי עמוק, שמבין גם תכנון, גם שוק וגם את ההלכות המשפטיות העדכניות.
חשוב להבין שגם היום לא כל מקרה של תוכנית התחדשות עירונית מוביל בהכרח לאותו שיעור חיוב. בפרויקטים של פינוי בינוי נקבע בחוק, החל מ-1 במאי 2022, ששיעור היטל ההשבחה הוא 25%, אך לרשויות המקומיות ניתנה אפשרות לקבוע בתחומן גם שיעורים אחרים באזורים מסוימים, לרבות 0% או 50%. בנוסף, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפעילה מאגר ייעודי המציג את שיעורי היטל ההשבחה שנקבעו ברשויות שונות. המשמעות היא שלא נכון להניח מראש שכל פרויקט פינוי בינוי חייב תמיד באותו שיעור. צריך לבדוק את הרשות הספציפית, את אזור התכנון, את מועד ההחלטה ואת המסלול התכנוני הרלוונטי.
אז איך בודקים אם דרישת היטל השבחה מוצדקת? קודם כול, צריך לבדוק מהו בדיוק האירוע המשביח שבגינו הוצאה השומה: תוכנית, הקלה או שימוש חורג. לאחר מכן יש לבחון אם השמאי מטעם הוועדה זיהה נכון את המצב הקודם, ואם הוא נתן משקל נכון למצב התכנוני שהיה קיים בפועל במועד הקובע. בתיקי תמ״א 38 והתחדשות עירונית צריך לבדוק במיוחד האם השומה התעלמה שלא כדין מהשפעת תמ״א 38 או מהפוטנציאל התכנוני שהיה מגולם כבר בשוק. בהמשך יש לבחון את שיעור ההשבחה, את העסקאות ההשוואתיות, את ההתאמות השמאיות, את המקדמים ששימשו את השומה, ואת השאלה אם בכלל מתקיים קשר סיבתי אמיתי בין התוכנית החדשה לבין ההתעשרות הנטענת.
עוד נקודה קריטית היא לוחות הזמנים. לפי המידע שמפרסמת עיריית תל אביב, ניתן לערער או לבקש תיקון לשומת היטל השבחה בתוך 45 ימים ממועד קבלת השומה. בין האפשרויות העיקריות שנזכרות שם: הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה, פנייה למינוי שמאי מכריע כאשר המחלוקת היא על גובה החיוב, וכן בקשה לתיקון שומה או שומה מוסכמת במקרים המתאימים. עוד מצוין שם כי כאשר מתנהל הליך של ערר או שמאי מכריע, ניתן במקרים מסוימים לשלם מחצית מהסכום ולהעמיד ערבות בנקאית ליתרה כדי לקבל היתר או אישור לרישום בטאבו עד לסיום ההליך.
לכן, מי שמקבל שומת היטל השבחה לא צריך למהר להניח שהשומה “סופית” או “בלתי ניתנת לשינוי”. לעיתים דווקא בדיקה מקצועית מהירה מגלה שהשומה נשענת על הנחות שגויות: התעלמות ממצב קודם רלוונטי, שימוש בעסקאות לא מתאימות, בחירה לא נכונה במועד הקובע, או הנחת מימוש אופטימית מדי. בתיקים של תמ״א 38 והתחדשות עירונית, גם סטייה קטנה בהגדרת המצב הקודם או בהערכת הפוטנציאל התכנוני יכולה להשפיע דרמטית על גובה החיוב.
מבחינה מעשית, בעל נכס שקיבל דרישת תשלום צריך לאסוף מיד את השומה המלאה, המסמכים התכנוניים הרלוונטיים, פרטי העסקה אם יש עסקה, וכל מידע על הבניין, הזכויות, המדיניות העירונית והאפשרויות למימוש. לאחר מכן נכון לבצע בדיקה שמאית-משפטית מסודרת, ולא להסתפק בקריאה שטחית של הסכום הסופי. לא פעם, עיקר הוויכוח אינו על “המספר האחרון”, אלא על נקודת המוצא: מה היה שווי הנכס לפני התוכנית, אילו זכויות כבר היו מגולמות בו, ומה באמת נוצר בעקבות הפעולה התכנונית החדשה.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות והיטלי השבחה של הועדות והצלחות רבות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
