מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה-

בעת ביצוע עסקאות או מימוש זכויות במקרקעין בישראל, קיימת חשיבות מהותית להבנת ההבחנה בין שני חיובים עיקריים שייתכן ותידרשו לשלם בעת מכירת נכס- מס שבח ו-היטל השבחה. 

על אף שהשמות עשויים להישמע דומים, מדובר בשני תשלומים שונים בתכלית, הן מבחינת מקורם המשפטי, הן מבחינת מהותם הכלכלית, והן מבחינת מועד החיוב והגורם המוטב.

 מס שבח–

הוא מס המוטל על רווח הון שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין, מקורו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, והוא נגבה על ידי רשות המסים.

החבות במס נוצרת כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין במחיר הגבוה ממחיר הרכישה, וההפרש מהווה את "השבח" לעניין חוק זה. 

השבח אינו נובע בהכרח מהשבחה תכנונית של הנכס, אלא משוק חופשי: ביקוש, מיקום, מגמות כלכליות, אינפלציה ועוד. 

חישוב השבח נעשה כהפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות כדין (שיפוצים, מס רכישה, שכר טרחה, תיווך וכו'),  כשהכל מוצמד למדד.

מס השבח משולם על ידי המוכר, ברוב המקרים, במועד המכירה. קיימים פטורים מסוימים, בהתאם לחוק ולתנאים הקבועים בו.

 היטל השבחה–

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית, אשר מקורו בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה–1965. החיוב חל כאשר ערך הנכס עלה כתוצאה מאישור של תכנית תכנונית (תב"ע), הקלה או שימוש חורג – כלומר, כאשר חלה השבחה תכנונית אשר אפשרה לנכס זכויות בנייה נוספות, שינוי ייעוד, הגדלת אחוזי בנייה, או כל תועלת תכנונית אחרת.

החיוב חל על בעל הזכויות בנכס בעת מימוש – לדוגמה: הגשת בקשה להיתר בנייה לפי הזכויות החדשות, או מכירת הנכס כאשר ההשבחה ניתנת למימוש. 

שומת ההיטל מבוססת על ההפרש בין שווי הנכס לפני האישור התכנוני לבין שוויו אחריו. שיעור ההיטל לרוב הינו 50% מההשבחה שנוצרה.

הבדל בין מס שבח להיטל השבחה ההבחנה בין מס שבח להיטל השבחה אינה רק סמנטית, אלא מהותית: מס שבח הוא מס על רווח הון שנוצר ממכירת מקרקעין – תוצאה של תנודות שוק.  

היטל השבחה הוא חיוב בעד עליה שווי של הנכס בעקבות מצב תכנוני – תוצאה של פעולת מוסד תכנון.

בעוד שמס שבח נגבה על ידי רשות המיסים, היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מס שבח משקף את הרווח של המוכר ממכירת הנכס, בעוד שהיטל השבחה משקף את ערך הזכויות התכנוניות החדשות שקיבל הנכס ממוסד תכנון.

מתי נדרש שמאי מקרקעין בהיטל השבחה- שמאי מקרקעין מוסמך נדרש במספר שלבים קריטיים הקשורים להיטל השבחה:

בקבלת שומת היטל מהוועדה המקומית – כאשר הוועדה המקומית מוציאה שומה, הבעלים רשאי לערער עליה באמצעות הגשת שומה נגדית (שומה אחרת). מחלוקת בין השמאים – במקרה של פערים בין השומה מטעם הוועדה לשומה מטעם הבעלים, ניתן לבקש בקשה למינוי שמאי מכריע ממשרד המשפטים. היערכות כלכלית מראש – יזמים ובעלי נכסים נעזרים בשמאי מקרקעין כבר בשלבים מוקדמים של תכנון או עסקה, כדי לאמוד את היטל ההשבחה הצפוי ולשקלל אותו בשיקולים כלכליים. 

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים, 

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.