חריגות בנייה הן אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בהערכת שווי כל דירה או נכס. שמאי מקרקעין חייב לבדוק בקפדנות את היתר הבנייה, את תשריט ההיתר, ואת המצב הקיים בשטח, כדי להבין האם הבנייה תואמת את המותר או שקיימות חריגות בנייה בנכס.
הבדיקה הזו חיונית במיוחד בשני סוגי שמאות:
שווי שוק לצורך מכירה או קנייה, ושווי לבטוחה לגופים מממנים כמו בנקים וחברות מימון.
איך שמאי מקרקעין בודק חריגות בנייה?
הבדיקה לפי היתר הבנייה ותשריט ההיתר, המסמך המרכזי בשמאות הוא היתר הבנייה ותשריט היתר בניה (גרמושקה), בהם ניתן לראות:
שטחים מותרים, שימושים מאושרים, חלוקה פנימית מאושרת, מיקום פתחים, מרפסות וסגירות
תוספות שאושרו בעבר. תשריט ההיתר המאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוא נקודת היחוס העיקרית של השמאי.
בדיקה פיזית בשטח/הבנוי בפועל
לאחר בדיקת המסמכים השמאי מבצע ביקור בנכס ובודק:
האם יש תוספת בנייה שלא מופיעה בתשריט, האם יש מרפסת סגורה, האם חדרים הורחבו ללא היתר, האם קיימת בנייה על שטח המשותף, האם יש תקרות מוארכות, גלריות או מחסנים שנבנו ללא אישור, האם נבנה שטח על חשבון גינה, האם נוספה קומה ללא היתר, האם נבנה מבנה נוסף בשטח הקרקע ללא היתר וכו'.
ההשוואה בין היתר הבנייה לתשריט לבין הבנוי בפועל מאפשרת לשמאי לזהות חריגות משמעותיות.
בדיקה תכנונית מלאה – מה הזכויות בנכס
מלבד החריגה עצמה, שמאי בודק גם את המצב התכנוני הכולל:
אילו תוכניות בניין עיר חלות, מהם אחוזי הבנייה המאושרים, האם קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו,
האם ניתן להרחיב את הדירה וכו'.
ללא בדיקה תכנונית מלאה קיים קושי במתן שווי מדויק לנכס ככל האפשר.
איך חריגות בנייה משפיעות על שווי הנכס?
ההשפעה של חריגות בנייה שונה לגמרי בין שווי לבטוחה לבין שווי שוק.
שווי לבטוחה עפ"י התקינה השמאית (תקן 19)-
בשמאות לבטוחה:
לא ניתן לכלול שטחים שלא מופיעים בהיתר הבנייה ובתשריט ההיתר; לא מחשבים שטחים לא חוקיים כתורמים לשווי; בדרך כלל מפחיתים עלות להסדרת המצב הקודם ועלויות הריסה.
הרעיון שעומד מאחורי זה הינו מכיוון שגוף מממן לא יכול להסתמך על שטח שאינו חוקי.
שווי שוק, בחינה רחבה של תרומת השטח
בשווי שוק הגישה גמישה יותר. השמאי בודק: האם השטח הבלתי מאושר תורם לנכס והאם יש סבירות להסדיר את החריגה בעתיד, האם התוספת מקובלת בשוק, האם הקונים מייחסים לה ערך משמעותי, אם קיימת אפשרות להסדרה או אם השוק מייחס ערך לשטח, ייתכן שהשמאי יחשב אותו באופן חלקי.
דוגמאות נפוצות לחריגות בנייה שמשפיעות על השווי
מרפסת שסופקה או נסגרה ללא היתר, גלריה שלא מופיעה בתשריט, חדר נוסף שנבנה ללא היתר, סגירת מרפסת שמשף הרחבת סלון או מטבח על חשבון החצר, מחסן שנבנה על שטח משותף, הוספת חדר על הגג או הרחבת חדר על הגג, בניית בריכה בחצר, כל מקרה כזה דורש ניתוח מקצועי.
למה חשוב לבדוק חריגות בנייה לפני קנייה או מכירה?
חריגות בנייה עלולות להשפיע על: יכולת לקבל משכנתה או גובה קבלת המשכנתה, יכולת להסדיר היתר בעתיד, מחיר המכירה, חשיפה לאכיפה עירונית, יכולת להרחיב או לשנות את הדירה, לכן בדיקה שמאית נכונה מגנה על המוכר ועל הקונה.
סיכום-
חריגות בנייה הן רכיב מרכזי בכל שמאות מקרקעין ויש לבדוק בעת עריכת שומה מלאה: היתר בנייה
תשריט היתר, מצב בנוי בפועל, מצב תכנוני מלא. בשווי לבטוחה החריגות אינן נלקחות בחשבון ואף מחייבות ניכוי מתאים. בשווי שוק ניתן לבדוק האם השטחים תורמים לערך הנכס והאם ניתן להסדיר אותם. פנייה לשמאי מקרקעין מקצועי שתכלול שקיפות ומדויקת יכולה לעלות את הסיכויים לעסקה הוגנת ולתת ביטחון לצדדים המבצעים את רכישת הנכס
שומת מקרקעין מלאה על פי התקינה השמאית טרם ביצוע רכישת דירה הינה דבר קריטי, אשר יכול לתת שקט נפשי וביטחון ולראות שהשטחים הבנויים בפועל מאושרים בהיתר הבניה או לא מאושרים.
וכן, יכולה לתת ביטחון שמחיר הרכישה הינו הוגן ביחס לשוק בעת מועד הרכישה.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות היטל השבחה של הועדות והצלחות רבות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
