היטל השבחה הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום המקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים הכוללים תוספת ממ״דים, התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. החלטת ועדת הערר בעניין רל/8001/0125 הוועדה המקומית ראשון לציון נ׳ זילונקה עוררה עניין רב בקרב שמאי מקרקעין, עורכי דין ויזמים, משום שהיא עוסקת בשאלה לגבי היטל השבחה בגין שטחי ממ״דים, כאשר מדובר במימוש בדרך של עסקת קומבינציה.
החלטה זו אינה יוצרת פטור אוטומטי לכל עסקה הכוללת זכויות לממ״דים, אלא מבצעת הבחנה חשובה בין מכר רגיל של זכויות לבין עסקה שמובילה באופן ממשי להוצאת היתר ולבניית ממ״דים בפועל.
מה הייתה המחלוקת בעניין זילונקה
המחלוקת בעניין זילונקה התמקדה בשאלה האם יש להחיל פטור מהיטל השבחה על שטחי ממ״דים במסגרת מימוש שנעשה בעסקת קומבינציה, כאשר מדובר במגרש לא מבונה.
הוועדה המקומית, כעוררת, טענה כי אין להחיל את הפטור ביחס לשטחי הממ״דים. לטענתה, מאחר שמדובר במימוש בדרך של מכר (עסקת קומבינציה) לפני שהוצא היתר בנייה בפועל, לא ניתן להעניק את הפטור. הוועדה טענה כי המשיבים לא קיבלו תמורה כספית ישירה, אלא תמורה בדמות שירותי בנייה לדירותיהם, וכי החיוב בגין שטחי הממ״דים מתייחס לזכויות במקרקעין שנמכרו ליזם.
מנגד, המשיבים טענו כי אין מדובר במכר רגיל של זכויות, אלא בהסכם קומבינציה שמטרתו קידום פרויקט בנייה בפועל. בין היתר נטען כי ההסכם כלל תנאים מתלים, ובכלל זה תנאי שלפיו אם לא יתקבל היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם, הבעלים לא יהיו מחויבים בהתחייבויותיהם על פי ההסכם.
לכן, השאלה המרכזית שעמדה בפני ועדת הערר הייתה האם בנסיבות אלה מדובר במימוש רגיל בדרך של מכר, או בעסקה שיש לה זיקה ישירה והכרחית להוצאת היתר בנייה.
מה קבעה ועדת הערר
ועדת הערר דחתה את הערר של הוועדה המקומית וקיבלה את עמדת השמאי המכריע. ההחלטה התבססה על שני עקרונות מרכזיים.
ראשית, הוועדה בחנה האם בכלל קיימת השבחה הנובעת משטחי הממ״דים. בהחלטה נקבעה כקביעה עקרונית כי שטחי ממ"ד מינימליים מוקנים בדין (מכוח חוק ההתגוננות האזרחית) ולכן עצם זכויות אלו אינן מהוות "השבחה" עקב תוכנית מלכתחילה. ממ״דים אינם תוספת רגילה שנועדה להעשיר את בעלי הקרקע, אלא רכיב שנועד להגשים אינטרס ציבורי של מיגון. לכן, במקרים מסוימים כלל לא נכון לראות בשטחי הממ״ד כהשבחה רגילה החייבת בהיטל.
שנית, ועדת הערר התייחסה לתכלית הפטור וקבעה כי כאשר עסקת הקומבינציה יוצרת קשר ישיר וברור להליך תכנוני שבסופו ייבנו ממ״דים בפועל, יש הצדקה להחלת הפטור גם אם הבנייה טרם הושלמה במועד המימוש.
למה ההחלטה אינה מעניקה פטור אוטומטי
חשוב להבין כי ועדת הערר לא קבעה שכל מכירת זכויות הכוללת אפשרות להוספת ממ״דים תהיה פטורה מהיטל השבחה. להיפך. בהחלטה קיימת הסתייגות ברורה ממקרים שבהם מדובר במכר רגיל של זכויות, ללא ודאות ממשית לגבי בניית ממ״דים בפועל.
הוועדה הבחינה בין מצב שבו קיימת רק אפשרות תיאורטית לניצול זכויות, לבין מצב שבו העסקה עצמה קשורה באופן הדוק להוצאת היתר ולהקמת הפרויקט.
אילו אינדיקציות בחנה ועדת הערר
בהחלטה הוזכרו מספר מאפיינים שעשויים להעיד כי מדובר בעסקה שמובילה בפועל למימוש בנייה ולהקמת ממ״דים: ועדת הערר לא קבעה מבחן קשיח, אלא הצביעה על אינדיקציות אפשריות לבחינה האם ההסכם תלוי היתר ומשרת את תכלית הפטור, ובהן תנאי מתלה לקבלת היתר, נטילת אחריות לבנייה על ידי הרוכש, קבלת יחידות דיור חדשות על ידי הבעלים, קיומו של לוח זמנים להגשת בקשה להיתר, היעדר היגיון כלכלי להסכם ללא הבנייה, ושלב מתקדם של הליכי הרישוי.
למה ההחלטה חשובה בתחום ההתחדשות העירונית
החלטת זילונקה משמעותית במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית, משום שפרויקטים רבים מבוססים על תוספת ממ״דים כחלק מהליך חיזוק או הריסה ובנייה מחדש.
המשמעות היא שבחלק מהמקרים ניתן יהיה לטעון כי עסקה שמקדמת בפועל בניית ממ״דים (כמו עסקת הקומבינציה שבנדון) אינה צריכה לשאת בהיטל השבחה מלא בגין שטחים אלו.
סיכום
החלטת ועדת הערר בעניין זילונקה אינה יוצרת פטור גורף מהיטל השבחה בגין ממ״דים, אלא מבצעת הבחנה מהותית בין מכר רגיל של זכויות לבין עסקה שמובילה וקשורה בקשר ישיר בפועל להוצאת היתר ולהקמת ממ״דים.
מדובר בהחלטה חשובה בתחום היטל ההשבחה וההתחדשות העירונית, המדגישה את הצורך בבחינה שמאית ומשפטית מדויקת של כל עסקה, בהתאם לנסיבותיה, לתכנון הקיים ולמהות המימוש בפועל.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
