בעלי דירות בתל אביב נתקלים לא מעט בדרישות גבוהות של היטל השבחה בעת מכירה, בקשה להיתר או מימוש זכויות.
הסיבה לכך אינה שרירותית ואינה נובעת ממדיניות ייחודית של העירייה, אלא מהעיקרון הבסיסי של היטל ההשבחה: החיוב נגזר ישירות מהשבחת הקרקע. וכאשר ערכי הקרקע גבוהים במיוחד, גם ההיטל יהיה גבוה בהתאם.
לכן בתל אביב, שבה ערכי הקרקע מגיעים לרמות מהגבוהות בישראל, היטל ההשבחה הופך לעיתים לסעיף משמעותי בעסקה או בתכנון.
מהו היטל ההשבחה ולמה הוא מחושב כך
היטל השבחה הוא תשלום שכל בעל נכס חייב בו כאשר ערך הקרקע שלו עולה עקב תוכנית בניין עיר חדשה משביחה, השבחה עקב הקלה בהיתר בנייה, השבחה עקב שימוש חורג שניתן. החיוב הוא לרוב מחצית מעליית השווי במועד הקובע (וכולל הצמדה עד למועד המימוש).
כלומר, היטל ההשבחה הינו סוג של מנגנון שמחזיר לציבור חלק מעליית הערך שהנכס קיבל בזכות פעולות תכנוניות של הרשות.
למה היטל ההשבחה בתל אביב גבוה במיוחד
ערכי קרקע מהגבוהים בארץ
הגורם המרכזי הוא פשוט: שווי הקרקע בתל אביב גבוה משמעותית ביחס לממוצע הכלל ארצי.
כאשר הקרקע שווה הרבה, כל שינוי תכנוני קטן יכול להשפיע על שווי הנכס בצורה משמעותית -ולכן גם ההיטל גדל בהתאם.
לדוגמה:
לדוג' אם קיימת השבחה בעקבות תכנית מסוימת בסך 600 אלף ש"ח היטל ההשבחה יהיה לרוב מחצית – כלומר 300 אלף ש"ח.
בערים שבהן הערכים נמוכים הרבה יותר, ההשבחה תהיה קטנה בהרבה.
היצע קרקע מוגבל
תל אביב היא עיר בנויה וצפופה. כמעט ואין עתודות קרקע חדשות, ולכן כל תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה יוצרת עליית ערך משמעותית.
היצע מוגבל + ביקוש גבוה = עליית שווי מהירה = היטל גבוה.
תוכניות רבות המשביחות נכסים
תל אביב יזמה בעשור האחרון מספר תוכניות עירוניות משפיעות, כגון תוכניות רובע 3 ורובע 4, תכניות תחבורה, חידוש אזורים מסוימים והסדרת זכויות.
כל תוכנית כזו משנה את הצפיפות, השטחים העיקריים, מספר הקומות או האפשרויות להרחבה – וגורמת להשבחה.
התחדשות עירונית
בתל אביב יש פעילות רבה של תמורות חדשות, פינוי־בינוי ופרויקטים נקודתיים.
תוספת זכויות בנייה בהיקפים גדולים יכולה לעלות את שווי הקרקע בצורה משמעותית, ולכן ייתכן וההיטל גבוה.
ביקוש גבוה במיוחד
תל אביב היא שוק נדל״ן בפני עצמו.
הביקוש למגורים, מסחר ומשרדים גדול, מה שמעלה את ערך הקרקע ומעצים את השפעתן של תוכניות משביחות.
מועד קובע – מתי מחשבים את ההיטל בתל אביב
השמאי אינו בוחן רק את השווי הנוכחי, אלא את השווי במועד הקובע.
זה קריטי בתל אביב, משום שערכי הקרקע משתנים לאורך השנים באופן משמעותי.
האם ניתן להפחית היטל השבחה בתל אביב
כן. במקרים רבים.
לדוגמה באמצעות הליך של שמאי מכריע בו תוגש שומה נגדית אשר תבדוק את המצב התכנוני אשר בעקבותו התקבלה דרישת תשלום להיטל השבחה.
בעיר יקרה כמו תל אביב, כל שינוי בשומה המכרעת ביחס לשומת הועדה יכול להשפיע על עשרות אלפי שקלים ואף יותר.
סיכום
במקרים רבים היטל ההשבחה בתל אביב גבוה מכיוון שערך הקרקע בעיר גבוה ביחס לממוצע הכלל ארצי.
כאשר הקרקע יקרה במועד הקובע– ההשבחה יכולה להיות גבוהה, והיטל ההשבחה בהתאם.
תל אביב מאופיינת בביקוש גבוה, תוכניות משביחות והזדמנויות נדל״ן רבות, מה שהופך שינוי תכנוני למשמעותי מבחינת עליית ערך.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות והיטלי השבחה של הועדות והצלחות רבות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
