פרויקט פינוי בינוי עשוי להעניק לבעלי הדירות דירה חדשה, בניין מודרני, ממ"ד, מעלית, חניה ולעיתים גם מרפסת ומחסן. עם זאת, אחת השאלות החשובות ביותר בכל פרויקט אינה רק מהו שטח הדירה החדשה שכל בעל דירה יקבל, אלא האם התמורה המוצעת לו הוגנת ביחס לדירתו הקיימת וביחס לתמורות שיקבלו יתר בעלי הדירות בפרויקט.
לשם כך נדרשת בדיקה שמאית מקיפה הכוללת את בחינת המצב הקודם, בחינת המצב החדש, השוואת מיקומה היחסי של כל דירה לפני הפרויקט ולאחריו, ובמקרים המתאימים עריכת טבלת ניקוד.
ייצוג שמאי של בעלי הדירות מאפשר לבחון את הצעת היזם באופן מקצועי, לזהות פערים בין הדירות ולגבש מנגנון תמורות שקוף, עקבי והוגן.
מה כוללת בדיקת התמורות בפינוי בינוי?
בדיקת התמורות אינה מסתכמת בשאלה כמה מטרים מוסיף היזם לכל דירה. תוספת שטח זהה אינה מבטיחה בהכרח תמורה שוויונית.
לדוגמה, ייתכן שבבניין הקיים נמצאות שתי דירות בשטח דומה, אך אחת מהן ממוקמת בקומה גבוהה, נהנית מנוף פתוח, משלושה כיווני אוויר ומחזית שקטה, ואילו השנייה ממוקמת בקומה נמוכה, מעל כניסה לחניה ובסמוך לכביש סואן.
מתן דירות חדשות זהות לשני בעלי הדירות עלול למחוק את ההבדלים שהיו קיימים ביניהם ערב הפרויקט. מנגד, הענקת תמורות שונות ללא מנגנון מקצועי וברור עלולה ליצור מחלוקות ותחושת אפליה.
הבדיקה השמאית נועדה לבחון שלושה נושאים מרכזיים:
- מהו המצב הקיים של כל אחת מהדירות?
- מהי התמורה המוצעת לכל בעל דירה במצב החדש?
- האם נשמר היחס הראוי בין בעלי הדירות במעבר מהבניין הישן לבניין החדש?
בדיקת המצב הקודם – כיצד מעריכים את הדירות הקיימות?
השלב הראשון הוא מיפוי מקצועי של כל הדירות במתחם הקיים. בשלב זה נבדקים המאפיינים המשפיעים על שווייה ועל איכותה היחסית של כל דירה.
בין היתר נבחנים:
השטח הרשום של הדירה; השטח הבנוי בפועל; הצמדות הרשומות לדירה; קומה; מיקום הדירה בתוך הבניין; מספר כיווני האוויר; כיווני החזיתות; נוף ומידת פתיחות; רמת החשיפה לרעש; תאורה טבעית ואוורור; קיומה של מעלית בבניין; חניה, מחסן, גג או חצר; מרפסת קיימת; מאפיינים תכנוניים מיוחדים; זכויות משפטיות או קנייניות ייחודיות; מגבלות פיזיות או תכנוניות המשפיעות על הדירה.
לא כל פרמטר מקבל בהכרח אותו משקל. השפעתו של כל נתון תלויה במאפייני הבניין, סביבתו, שוק המקרקעין המקומי והתכנון המוצע.
לדוגמה, בבניין ללא מעלית ייתכן שלקומה גבוהה תהיה השפעה שלילית מסוימת. לעומת זאת, בבניין חדש עם מעליות, חניה ונוף פתוח, אותה קומה גבוהה עשויה להיחשב יתרון משמעותי.
בדיקת המצב החדש – מה יקבל כל בעל דירה?
לאחר ניתוח המצב הקיים נבחנות דירות התמורה המתוכננות.
הבדיקה אינה מתמקדת רק בשטח הדירה החדשה, אלא במכלול מאפייניה:
שטח דירת התמורה; שטח המרפסת; הקומה החדשה; כיווני האוויר; מיקום הדירה בקומה; חזיתות הדירה; נוף ופתיחות; קרבה למעליות, חדרי מדרגות וחדרי אשפה; חשיפה לרחוב, לשטח ציבורי או למבנים סמוכים; חניה ומאפייניה; מחסן; מפרט טכני; תכנון פנימי; פונקציונליות; מספר המעליות בבניין; מספר הדירות בכל קומה; צפיפות הבינוי העתידית; מיקום הבניין החדש בתוך המתחם.
גם דירות בעלות שטח זהה עשויות להיות שונות משמעותית בשוויין. דירה הפונה לנוף פתוח אינה בהכרח שוות ערך לדירה הפונה לקיר של בניין סמוך, ודירה בקומה גבוהה אינה בהכרח שוות ערך לדירה הממוקמת מעל מסחר, רמפת חניה או שטחים טכניים.
מהו יחס התמורות בפינוי בינוי?
יחס התמורות הוא היחס בין מאפייני הזכויות והדירה הקיימת לבין התמורה המוצעת לבעליה בפרויקט החדש.
במקרים רבים היזם מציע תוספת אחידה, כגון מספר קבוע של מטרים, מרפסת, חניה ומחסן. הצעה אחידה יכולה להיות פשוטה וברורה, אך היא אינה נותנת תמיד מענה להבדלים בין הדירות הקיימות.
יש להבחין בין שני סוגים של שוויון:
שוויון מוחלט
כל בעלי הדירות מקבלים תוספת זהה, ללא קשר להבדלים בין הדירות הקיימות.
שוויון יחסי
כל בעל דירה מקבל תמורה המשמרת, ככל האפשר, את מעמד דירתו ביחס לדירות האחרות.
לדוגמה, כאשר דירה מסוימת היא מהדירות הטובות והיקרות ביותר בבניין הקיים, ראוי לבדוק אם גם דירת התמורה שלה ממוקמת ברמה יחסית דומה בפרויקט החדש.
המטרה אינה בהכרח להגיע לזהות כספית מדויקת בין כל הדירות, אלא למנוע מצב שבו בעל דירה שהיה ממוקם במקום גבוה במדרג הקיים עובר למקום נמוך באופן משמעותי במדרג החדש, ללא הצדקה וללא פיצוי מתאים.
מהי טבלת ניקוד בפינוי בינוי?
טבלת ניקוד היא כלי שמאי המשמש לדירוג הדירות הקיימות ולבחינת הקצאת דירות התמורה.
במסגרת הטבלה נקבעים פרמטרים המשפיעים על איכות הדירות ועל שוויין היחסי. לכל פרמטר ניתן משקל או ניקוד, ובהתאם לכך מחושב הציון היחסי של כל דירה.
לאחר מכן ניתן להשוות בין דירוג הדירות במצב הקיים לבין דירוגן במצב החדש.
מטרתה המרכזית של טבלת הניקוד היא ליצור מנגנון:
שקוף; מקצועי; אחיד; ניתן לבדיקה; מבוסס על מאפיינים שמאיים; מצמצם מחלוקות בין בעלי הדירות.
חשוב להדגיש כי אין טבלת ניקוד אחת ואחידה המתאימה לכל פרויקט. הטבלה צריכה להיבנות בהתאם למאפייני המתחם, הבניינים, הדירות, סביבת הנכס והתכנון החדש.
טבלת ניקוד מקצועית אינה נוסחה טכנית בלבד. היא מחייבת הפעלת שיקול דעת שמאי וקביעת משקל מתאים לכל גורם.
אילו גורמים משפיעים על טבלת הניקוד?
שטח הדירה
שטח הדירה הוא בדרך כלל אחד המרכיבים המרכזיים בטבלה. עם זאת, יש לבדוק לפי איזה שטח מתבצעת ההשוואה: השטח הרשום, השטח על פי היתר הבנייה, השטח הבנוי בפועל או שטח מדוד.
כאשר קיימים פערים בין הרישום לבין הבנייה בפועל, יש לברר את מקורם ואת מעמדם המשפטי והתכנוני.
קומה
לקומה עשויה להיות השפעה חיובית או שלילית, בהתאם למאפייני הבניין.
בבניין ישן ללא מעלית, עלייה במספר הקומות אינה משקפת בהכרח עלייה בשווי. בבניין חדש הכולל מעליות, נוף ומפרט מודרני, לקומה גבוהה עשויה להיות תרומה חיובית.
לכן לא נכון להחיל באופן אוטומטי אחוז קבוע לכל קומה בלי לבדוק את מאפייני הפרויקט.
נוף ומידת הפתיחות
נוף פתוח לים, לפארק, לשטח ציבורי או למרחב עירוני פתוח עשוי להיות בעל השפעה משמעותית.
לעומת זאת, נוף עלול להיחסם בעתיד על ידי בניין אחר. משום כך יש לבחון גם את התכנון המאושר והמוצע במגרשים הסמוכים.
כיווני אוויר
מספר כיווני האוויר וכיווניהם משפיעים על תאורה, אוורור, פרטיות ונוחות המגורים.
דירה פינתית בעלת שלושה כיווני אוויר עשויה להיות עדיפה על דירה פנימית בעלת כיוון אוויר אחד, גם כאשר שטחן דומה.
חזית ועורף
אין לקבוע מראש שחזית תמיד טובה יותר מעורף או להפך. בחלק מהמקומות החזית נהנית מנוף ומפתיחות, ובמקומות אחרים היא סובלת מרעש, תחבורה וזיהום אוויר.
רעש ומטרדים
קרבה לכביש ראשי, רמפת חניה, אזור מסחרי, חדר אשפה, מתקנים טכניים, גן ילדים או שטחים ציבוריים פעילים עשויה להשפיע על איכות הדירה.
חניה
לא די לבדוק אם לדירה ניתנת חניה. יש לבחון גם:
האם מדובר בחניה רגילה או במתקן חניה; האם החניה עילית או תת קרקעית; נוחות הכניסה והיציאה; רוחב החניה; קיומם של עמודים או מגבלות; מיקום החניה ביחס למעלית; האם החניה מוצמדת לדירה.
מחסן
גם למחסן עשויה להיות תרומה שונה לפי שטחו, צורתו, מיקומו, גובהו ונגישותו.
חצר, גג והצמדות מיוחדות
דירות גן, דירות גג ודירות שלהן חצר או גג צמודים מחייבות התייחסות פרטנית. לא תמיד ניתן להסתפק בתוספת השטח האחידה הניתנת לשאר בעלי הדירות.
יש לבדוק את מעמד ההצמדה, אפשרויות השימוש בה, מידת הפרטיות ותרומתה לשווי הנכס.
תכנון הדירה
שטח לבדו אינו מלמד בהכרח על איכות הדירה. דירה מתוכננת היטב, בעלת חלוקה יעילה ומיעוט שטחים מבוזבזים, עשויה להיות עדיפה על דירה גדולה יותר בעלת מסדרונות ארוכים או חדרים שאינם פונקציונליים.
מיקום הדירה בתוך הקומה
דירה הסמוכה למעליות, ללובי קומתי, לחדרי שירות או לפיר אשפה יכולה להיות שונה מדירה הממוקמת בקצה שקט של הקומה.
מיקום הבניין במתחם
בפרויקט הכולל מספר בניינים, עשויים להיות הבדלים בין בניין הפונה לפארק לבין בניין הפונה לכביש, בין בניין פנימי לבין בניין היקפי ובין בניין נמוך לבין מגדל.
כיצד בודקים את מיקומה היחסי של כל דירה?
הבדיקה מתבצעת בשני שלבים.
בשלב הראשון מדרגים את הדירות הקיימות בהתאם למאפייניהן. כך ניתן לזהות אילו דירות נמצאות בחלק העליון, האמצעי או התחתון של המדרג הקיים.
בשלב השני בוחנים את דירות התמורה ומדרגים גם אותן לפי מאפייני המצב החדש.
לאחר מכן משווים בין שני הדירוגים.
לדוגמה, אם דירה הייתה מדורגת במקום גבוה במצב הקיים בשל שטחה, מיקומה, מספר כיווני האוויר והנוף הנשקף ממנה, יש לבדוק אם דירת התמורה שהוקצתה לה שומרת על מיקום דומה.
כאשר מתגלה ירידה מהותית במיקום היחסי, ניתן לבחון פתרונות כגון:
שינוי דירת התמורה; העלאה בקומה; שינוי כיוון הדירה; הגדלת השטח; שיפור החניה או המחסן; מתן תמורה כספית מאזנת; קביעת מנגנון בחירת דירות שונה.
האם טבלת הניקוד קובעת את שווי הדירות?
טבלת הניקוד אינה מחליפה בהכרח שומת מקרקעין מלאה.
הטבלה משמשת בעיקר ככלי להשוואה ולדירוג. היא מאפשרת לבחון את היחס בין הדירות ואת סבירות מנגנון ההקצאה, אך היא אינה תמיד מציגה את שווי השוק המדויק של כל דירה בשקלים.
במקרים מורכבים ניתן לשלב בין טבלת ניקוד לבין אומדן שווי שמאי פרטני.
שילוב כזה חשוב במיוחד כאשר קיימים במתחם נכסים חריגים, כגון:
דירות גג; דירות גן; דירות שחוברו; יחידות מסחר; מחסנים גדולים; זכויות בנייה פרטיות; הצמדות מיוחדות; פערים משמעותיים בשטח; שימושים שאינם למגורים.
האם תוספת אחידה לכל הדירות היא הוגנת?
לא בהכרח. תוספת אחידה יכולה להיות פתרון סביר כאשר הדירות הקיימות דומות זו לזו. ככל שהשונות בין הדירות גדולה יותר, כך עולה הצורך בבדיקה פרטנית.
לדוגמה, תוספת של 12 מ"ר לכל דירה יוצרת תוצאה שונה מבחינה יחסית לדירה קיימת בשטח 45 מ"ר ולדירה קיימת בשטח 110 מ"ר.
עם זאת, גם תוספת באחוזים אינה בהכרח הפתרון הנכון בכל פרויקט. מנגנון התמורות צריך להביא בחשבון את כלל הנתונים, את כדאיות הפרויקט, את התכנון האפשרי ואת העקרונות שנקבעו בין בעלי הדירות לבין היזם.
מהו תפקידו של שמאי בעלי הדירות?
שמאי המייצג את בעלי הדירות אינו מסתפק בבדיקת הכדאיות הכללית של הפרויקט. תפקידו לבחון את הצעת התמורות מנקודת מבטם של בעלי הזכויות.
העבודה עשויה לכלול:
בדיקת מסמכי הרישום; בדיקת היתרי הבנייה; מדידת הדירות; מיפוי ההצמדות; ניתוח מאפייני כל דירה; בדיקת התכנון המוצע; בדיקת דירות התמורה; עריכת טבלת ניקוד; קביעת עקרונות להקצאת הדירות; בחינת מנגנון העלייה בקומות; בדיקת יחס התמורות; השתתפות במשא ומתן מול היזם; מתן מענה לנכסים חריגים; הצגת חוות דעת מקצועית לבעלי הדירות ולנציגות.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לקבוע את עקרונות התמורה לפני שההסכם נחתם ולפני שנוצרות ציפיות שקשה לשנותן בהמשך.
מה ההבדל בין שמאי בעלי הדירות לשמאי היזם?
שמאי היזם בוחן בדרך כלל את הפרויקט מטעם היזם, לרבות הכדאיות הכלכלית, עלויות הפרויקט, הכנסותיו הצפויות והתמורות שבאפשרות היזם להציע.
שמאי בעלי הדירות פועל מטעמם ובוחן האם מנגנון התמורות והקצאת הדירות נותנים מענה ראוי לזכויותיהם ולהבדלים בין הדירות.
אין משמעות הדבר שכל מחלוקת בין הצדדים מעידה על טעות. לעיתים מדובר בהבדלים בהנחות, בנתונים או בשיקול הדעת המקצועי. תפקיד השמאי הוא להציג לבעלי הדירות תמונה מקצועית, מנומקת ושקופה.
מתי מומלץ לערוך טבלת ניקוד?
מומלץ לשקול עריכת טבלת ניקוד כאשר:
קיימים פערים משמעותיים בשטחי הדירות; הבניין כולל דירות גן או דירות גג; חלק מהדירות נהנות מנוף מיוחד; קיימים הבדלים ניכרים בקומות; קיימים מספר בניינים במתחם; יש הבדלים בין חזיתות הבניינים; קיימות הצמדות מיוחדות; התמורה המוצעת אינה אחידה; צפוי מנגנון בחירת דירות; מתעוררות מחלוקות בין בעלי הדירות; יש חשש לפגיעה במיקום היחסי של חלק מהדירות.
מדוע חשוב לקבוע את מנגנון הניקוד מראש?
טבלת ניקוד שנערכת בשלב מאוחר, לאחר שהוקצו דירות או ניתנו התחייבויות, עלולה להפוך לכלי להצדקת תוצאה שכבר נקבעה.
לכן עדיף לקבוע מראש:
מהם הפרמטרים שייבחנו; מהו המשקל של כל פרמטר; כיצד יטופלו נכסים חריגים; כיצד תתבצע בחירת הדירות; כיצד ייפתרו מצבים של ניקוד דומה; האם יתאפשר איזון כספי; מי יהיה הגורם המקצועי שיכריע במקרה של מחלוקת.
מנגנון ברור מראש מגביר את השקיפות ומקטין את הסיכון לסכסוכים בהמשך.
בדיקת כדאיות העסקה לפי תקן 21.1
תקן שמאי 21.1 עוסק בבדיקות שמאיות כלכליות לתוכניות פינוי בינוי. בין היתר, הוא מספק מסגרת מקצועית לבחינת כלכליות הפרויקט ולבדיקות הקשורות בתמורה לבעלי הדירות.
התקן המעודכן מכיר בכך ששיעורי הרווח והתמורות אינם נתונים קבועים, אלא עשויים להשתנות בין אזורים, פרויקטים ותקופות. לכן יש לבחון כל מיזם לפי נתוניו ולא להסתמך רק על כלל אצבע אחיד.
בדיקת הכדאיות הכללית של הפרויקט אינה מייתרת את בדיקת החלוקה הפנימית בין בעלי הדירות. פרויקט יכול להיות כדאי מבחינה כלכלית, אך עדיין לכלול מנגנון הקצאה שאינו משקף כראוי את ההבדלים בין הדירות.
סיכום
בדיקת יחס התמורות בפרויקט פינוי בינוי היא תהליך רחב יותר מבדיקת תוספת השטח לדירה.
בדיקה מקצועית צריכה להשוות בין המצב הקיים לבין המצב החדש, לזהות את המיקום היחסי של כל דירה בשני המצבים ולבחון האם מנגנון ההקצאה שומר על יחס הוגן בין בעלי הדירות.
טבלת ניקוד יכולה לשמש כלי מרכזי בבדיקה זו, בתנאי שהיא מותאמת לפרויקט, מבוססת על נתונים ומערכת המשקלים שלה נקבעת בשיקול דעת שמאי.
מעורבות מוקדמת של שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות יכולה לסייע ביצירת מנגנון תמורות ברור ושקוף, בהגנה על בעלי נכסים בעלי מאפיינים מיוחדים ובהפחתת מחלוקות לאורך הפרויקט.
שאלות נפוצות על טבלת ניקוד ותמורות בפינוי בינוי
האם כל בעלי הדירות צריכים לקבל תוספת שטח זהה?
לא. תוספת אחידה היא אפשרות מקובלת, אך יש לבדוק אם היא מתאימה להבדלים בין הדירות הקיימות ולמאפייני הפרויקט.
האם קומה גבוהה תמיד שווה יותר?
לא. ההשפעה תלויה בקיומה של מעלית, בנוף, ברעש, בכיווני האוויר ובמאפייני הבניין והסביבה.
האם דירת גן צריכה לקבל תמורה מיוחדת?
במקרים רבים נדרשת בדיקה פרטנית של תרומת החצר, מעמדה המשפטי, שטחה ואפשרויות השימוש בה. אין לקבוע תמורה אוטומטית ללא בדיקה.
האם טבלת ניקוד מחייבת לפי החוק?
אין טבלת ניקוד סטטוטורית אחת ואחידה החלה על כל פרויקט. מדובר בכלי שמאי והסכמי שיש להתאים למאפייני כל מתחם.
האם הטבלה בודקת רק את הדירות הישנות?
לא. מטרתה להשוות בין הדירות במצב הקיים לבין דירות התמורה במצב החדש.
האם אפשר לפצות בכסף על דירת תמורה נחותה יותר?
ניתן לקבוע מנגנוני איזון כספיים, בכפוף להסכמות, להוראות ההסכם, לשיקולי מס ולבדיקה משפטית ושמאית.
באיזה שלב כדאי למנות שמאי מטעם בעלי הדירות?
רצוי לעשות זאת לפני קביעת התמורות ולפני חתימה על הסכם מחייב, כדי שהבדיקה המקצועית תשפיע על מנגנון ההקצאה ולא תיערך רק לאחר שההחלטות כבר התקבלו.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
