פרויקט פינוי בינוי עשוי להעניק לבעלי הדירות דירה חדשה, ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה, מחסן ובניין מודרני. אלא שבין ההבטחה לבין מימוש הפרויקט קיימת שאלה מרכזית אחת:
האם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית וניתן לביצוע בתנאים המוצעים?
תוכנית אדריכלית מרשימה, הדמיות יפות והצעה נדיבה לבעלי הדירות אינן מבטיחות שהיזם יוכל לממן את הפרויקט, לקבל ליווי בנקאי, להעמיד את הבטוחות הנדרשות ולהשלים את הבנייה.
ככל שהתמורות לבעלי הדירות, עלויות הבנייה והמטלות המוטלות על הפרויקט גבוהות יותר, וככל שמספר הדירות שהיזם יכול למכור קטן יותר, כך עלולה להיפגע הכדאיות הכלכלית.
בדיקה שמאית של כדאיות הפרויקט נועדה לבחון את ההכנסות הצפויות; ההוצאות; התמורות לבעלי הדירות; הרווח היזמי; רמת הסיכון; הרגישות לשינויים בשוק; והיכולת המעשית לקדם את הפרויקט עד להשלמתו.
מהי בדיקת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי?
בדיקת כדאיות כלכלית היא ניתוח שמאי של הפרויקט כמכלול.
במסגרת הבדיקה נערך אומדן של שווי הדירות, שטחי המסחר או הנכסים האחרים שהיזם יוכל למכור, ומנגד נבחנות כלל העלויות הנדרשות לצורך קידום הפרויקט והשלמתו.
בצד ההכנסות נבחנים, בין היתר: מספר הדירות שהיזם יוכל לשווק; שטח הדירות החדשות; הקומות והכיוונים שבהם ימוקמו דירות היזם; שווי צפוי למ"ר; חניות, מחסנים ומרפסות; שטחי מסחר, תעסוקה או שימושים נוספים; מועד השיווק והמכירה; קצב המכירות הצפוי; השפעת סביבת הפרויקט; התכנון העתידי בסביבה; והבדלים צפויים בין שווי הדירות בפרויקט.
בצד ההוצאות נבחנים, בין היתר: עלויות הבנייה הישירות; הריסת המבנים הקיימים; עבודות חפירה, דיפון וביסוס; בניית חניונים תת־קרקעיים; פיתוח המגרש והשטחים הציבוריים; שכר דירה לבעלי הדירות בתקופת הבנייה; הוצאות הובלה ומעבר; ערבויות ובטוחות; מימון וריבית; מיסוי והיטלים; תכנון, יועצים, ניהול ופיקוח; שיווק ומכירת הדירות; הוצאות משפטיות; הוצאות בלתי צפויות; והתמורות לבעלי הדירות.
לאחר שקלול כלל הנתונים נבחן האם נותר ליזם רווח סביר ביחס להיקף ההשקעה, למשך הפרויקט ולסיכונים הכרוכים בו.
למה חשוב לבדוק את כדאיות הפרויקט?
הסכם פינוי בינוי אינו מסתיים במועד החתימה.
מדובר בתהליך שעשוי להימשך שנים ולכלול קידום תכנון; אישור תוכנית; הוצאת היתר בנייה; קבלת ליווי פיננסי; פינוי בעלי הדירות; הריסת הבניינים; ביצוע עבודות הבנייה; מסירת הדירות החדשות; ורישום הבית המשותף החדש.
כאשר הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית, עלולות להיווצר בעיות כגון: היזם אינו מצליח לקבל ליווי בנקאי; התכנון אינו מתקדם; היזם מבקש להפחית את התמורות; היזם מבקש להוסיף דירות או קומות; הפרויקט מועבר ליזם אחר; נדרשת פתיחה מחודשת של ההסכם; בעלי הדירות ממתינים שנים ללא התקדמות; או שהפרויקט נעצר לאחר שהושקעו בו זמן ומשאבים רבים.
בדיקה מוקדמת אינה מבטיחה שכל התחזיות יתממשו, אך היא מאפשרת לבעלי הדירות להבין האם ההצעה מבוססת על נתונים סבירים או על הנחות אופטימיות שקשה יהיה לקיים.
פרויקט עם תמורה גבוהה אינו בהכרח פרויקט טוב יותר
הצעה הכוללת תוספת שטח גדולה, קומה גבוהה, שתי חניות, מחסן ומפרט יוקרתי עשויה להישמע אטרקטיבית.
אולם ככל שהיזם מתחייב לתמורות גבוהות יותר, ההוצאות של הפרויקט גדלות.
כאשר ההתחייבויות אינן תואמות את היקף זכויות הבנייה, מחירי המכירה הצפויים ועלויות הביצוע, ייתכן שההצעה לא תהיה בת־מימוש.
לכן, אין לבחון הצעות יזמים רק לפי גובה התמורה המובטחת.
לעיתים הצעה מתונה ומבוססת, שניתן לקבל בגינה מימון ולבצע אותה בפועל, עדיפה על הצעה נדיבה הנשענת על זכויות שטרם אושרו, מחירי מכירה חריגים או עלויות בנייה נמוכות מדי.
המטרה אינה לקבל את ההבטחה הגבוהה ביותר, אלא לבחור בפרויקט בעל סיכוי ממשי להתממש.
כיצד מעריכים את ההכנסות הצפויות?
ההכנסות בפרויקט מבוססות בעיקר על שווי הדירות שהיזם יוכל למכור בשוק החופשי.
לא די להכפיל את שטחי הדירות במחיר ממוצע למ"ר.
יש להביא בחשבון את ההבדלים בין הדירות בהתאם לקומה; נוף ומידת פתיחות; חזיתות וכיווני אוויר; שטח הדירה; שטח המרפסת; מפרט הבנייה; חניה ומחסן; תכנון פנימי; מועד השיווק; מיקום הבניין בתוך המתחם; מספר הדירות המשווקות במקביל; רמת התחרות מצד פרויקטים סמוכים; ומאפייני קהל היעד באזור.
דירות בקומות גבוהות עם נוף פתוח עשויות להימכר במחיר גבוה יותר מדירות בקומות נמוכות או מדירות הפונות לבניין סמוך.
מנגד, לא כל תוספת שטח תימכר לפי המחיר הממוצע למ"ר. ככל שהדירה גדולה יותר, ייתכן שהשטחים השוליים יגלמו מחיר נמוך יותר למ"ר.
לכן יש לבנות תחזית הכנסות המתאימה למאפייני הפרויקט ולא להסתמך רק על מחיר כללי באזור.
כיצד מעריכים את עלויות הבנייה?
עלות הבנייה אינה כוללת רק את הקמת הדירות.
פרויקט פינוי בינוי עשוי לדרוש הריסת מספר מבנים; פינוי פסולת; עבודות תשתית מורכבות; בניית מספר קומות מרתף; העתקת תשתיות; פתרונות תחבורה וחניה; עבודות פיתוח; הקמת שטחים ציבוריים; בניית מבני ציבור; התקנת מעליות ומערכות מורכבות; בנייה לגובה; עמידה בדרישות בטיחות ונגישות; ביצוע הוראות בנייה ירוקה; והתמודדות עם קרקע בעייתית, מי תהום או תנאים פיזיים מיוחדים.
בנוסף, העלויות עשויות להשתנות לאורך תקופת התכנון והביצוע.
עלייה במחירי חומרי הגלם; עלייה בשכר העבודה; התייקרות הריבית; שינוי בדרישות התכנון; התארכות תקופת הביצוע; או צורך בעבודות נוספות שלא נצפו מראש, עלולים לשנות את התוצאה הכלכלית באופן מהותי.
לכן חשוב שהבדיקה תכלול גם רכיב מתאים של הוצאות בלתי צפויות וסיכונים.
מהן עלויות בעלי הדירות בפרויקט?
מבחינת היזם, התמורה לבעלי הדירות אינה מסתכמת בדירה החדשה.
הפרויקט עשוי לכלול גם שכר דירה בתקופת הפינוי; הוצאות הובלה; ערבויות לדירות ולשכר הדירה; שכר אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות; התאמות לאוכלוסיות מיוחדות; תמורות לדירות חריגות; איזונים כספיים; טיפול במיסוי; עלויות רישום; תחזוקה או קרן תחזוקה לתקופה מסוימת; השתתפות בעלויות ועד הבית העתידי; הוצאות משפטיות; ועלויות נוספות שנקבעו בהסכם.
כל התחייבות כזו משפיעה על כלכליות הפרויקט, ולכן יש להביא אותה בחשבון בניתוח הכולל.
מהו הרווח היזמי ולמה הוא נחוץ?
רווח יזמי אינו רק סכום שהיזם מקבל מעבר להוצאותיו.
הוא נועד לפצות על הסיכון; תקופת הזמן הארוכה; ההון העצמי המושקע; הוצאות המימון; אי־הוודאות התכנונית; הסיכון לשינוי במחירי המכירה; הסיכון לעלייה בעלויות הבנייה; והאפשרות שהפרויקט יתעכב או יידרש לעבור שינויים.
פרויקט עשוי להיראות מאוזן על הנייר, אך אם הרווח הצפוי נמוך מדי ביחס לסיכונים, ייתכן שהיזם או הגורם המממן לא יהיו מוכנים לקדמו.
מן הצד השני, רווח גבוה אינו מוכיח לבדו שבעלי הדירות זכאים אוטומטית לתוספת מסוימת. יש לבדוק את כלל ההנחות; הסיכונים; ההתחייבויות; השלב התכנוני; משך הפרויקט; וההון הנדרש לביצועו.
הבדיקה השמאית צריכה לבחון האם שיעור הרווח מתאים למאפייניו של המיזם ולא להשתמש במספר קבוע ללא התייחסות לנסיבות.
כיצד משפיעות זכויות הבנייה על הכדאיות?
זכויות הבנייה הן אחד המרכיבים המרכזיים בפרויקט.
ככל שניתן לבנות יותר דירות ושטחים סחירים, היקף ההכנסות האפשרי גדל. עם זאת, לא כל שטח תכנוני הופך בהכרח לשטח שניתן למכור.
יש לבדוק מהו המצב התכנוני המאושר; האם קיימת תוכנית בתוקף; האם נדרשת תוכנית חדשה; כמה דירות וקומות ניתן לבנות; אילו שטחים מיועדים לבעלי הדירות; כמה שטחים יישארו לשיווק היזם; אילו שטחים נדרשים לצורכי ציבור; האם קיימות מגבלות גובה, קווי בניין או צפיפות; כמה חניות נדרשות; האם קיימות מטלות ציבוריות; האם נדרשים שטחי ציבור בנויים; והאם התכנון המוצע ישים מבחינה אדריכלית.
הדמיה הכוללת מספר מסוים של קומות אינה מוכיחה שהבנייה תאושר.
לכן יש להבחין בין זכויות מאושרות; זכויות המצויות בהליכי תכנון; הנחות תכנוניות; וזכויות עתידיות שטרם קיבלו תוקף.
האם ניתן לבדוק כדאיות לפני אישור התוכנית?
כן, אך רמת הוודאות תהיה נמוכה יותר.
בשלבים מוקדמים ניתן לערוך בדיקה המבוססת על הנחות תכנוניות, כגון מספר יחידות הדיור; שטחי הבנייה; מספר הקומות; היקף החניונים; המטלות הציבוריות; והיקף התמורות הצפוי לבעלי הדירות.
חשוב להציג באופן ברור אילו נתונים ידועים ואילו נתונים מבוססים על הערכה בלבד.
ככל שהתוכנית מתקדמת, ניתן לעדכן את הבדיקה בהתאם להחלטות מוסדות התכנון; לתכנון האדריכלי; לטבלת השטחים; לדרישות הרשות; ולנתונים הכלכליים העדכניים.
בדיקה בשלב מוקדם אינה זהה לבדיקה המבוססת על תוכנית מאושרת והיתר בנייה, אך היא יכולה לסייע בהחלטה האם לקדם את הפרויקט ובאילו תנאים.
בדיקת רגישות: מה קורה כשההנחות משתנות?
תחזית כלכלית אינה יכולה להסתמך רק על תרחיש אחד.
מומלץ לבדוק כיצד התוצאה משתנה כאשר מחירי הדירות יורדים; עלויות הבנייה עולות; הריבית מתייקרת; תקופת הפרויקט מתארכת; מספר הדירות המאושרות קטן; נדרשים חניונים עמוקים יותר; מוטלות מטלות ציבוריות נוספות; הוצאות שכר הדירה גדלות; קצב השיווק איטי מהצפוי; או היקף ההכנסות נמוך מהתחזית.
בדיקת רגישות מאפשרת להבין אם הפרויקט נותר כלכלי גם כאשר חלק מההנחות משתנות, או שכל סטייה קטנה הופכת אותו לבלתי כדאי.
פרויקט בעל מרווח ביטחון סביר יהיה בדרך כלל יציב יותר מפרויקט הנשען על תרחיש אופטימי בלבד.
מה ההבדל בין בדיקת כדאיות לבין בדיקת יחס התמורות?
מדובר בשתי בדיקות שונות ומשלימות.
בדיקת הכדאיות הכלכלית בוחנת אם הפרויקט כולו ניתן למימוש מבחינה כלכלית: מהן ההכנסות; מהן ההוצאות; מהו הרווח היזמי; מהם הסיכונים; והאם הפרויקט יכול לקבל מימון ולהגיע לביצוע.
בדיקת יחס התמורות בוחנת את החלוקה הפנימית בין בעלי הדירות: האם דירת התמורה של כל בעל דירה הוגנת ביחס לדירתו הקיימת וביחס לדירות התמורה של יתר הבעלים.
ייתכן שפרויקט יהיה כדאי כלכלית, אך מנגנון חלוקת התמורות בו לא יהיה מאוזן.
מנגד, ייתכן שמנגנון התמורות יהיה שוויוני, אך ההתחייבויות הכוללות יהיו גבוהות מדי ולא יאפשרו לפרויקט להתממש.
לכן, בפרויקטים מתאימים חשוב לבחון את שני ההיבטים בנפרד.
מתי כדאי להזמין בדיקת כדאיות כלכלית?
בדיקה שמאית עשויה להידרש כאשר התקבלה הצעה מיזם; קיימות מספר הצעות יזמיות; היזם מציע תמורות חריגות; התכנון מבוסס על זכויות שטרם אושרו; הפרויקט אינו מתקדם במשך זמן רב; היזם מבקש להפחית תמורות; היזם דורש להוסיף דירות או קומות; קיימת מחלוקת לגבי כלכליות הפרויקט; בעלי הדירות מבקשים להבין את מרווח המשא ומתן; התוכנית שונתה; עלויות הבנייה או המימון עלו; מבקשים להחליף יזם; או נדרשת חוות דעת מקצועית לנציגות.
רצוי לערוך את הבדיקה לפני קבלת התחייבויות שקשה יהיה לשנותן בהמשך.
אילו מסמכים נדרשים לבדיקה?
המסמכים משתנים בהתאם לשלב הפרויקט, אך בדרך כלל נדרשים מסמכי רישום של המקרקעין; תשריטי הבית המשותף; נתוני הדירות הקיימות; התוכנית החלה או המוצעת; תוכניות אדריכליות; טבלת שטחים; מספר הדירות הקיימות והחדשות; עקרונות התמורה לבעלי הדירות; טיוטת ההסכם; פירוט המטלות הציבוריות; אומדן עלויות; תחזית לוחות זמנים; נתוני שוק ועסקאות השוואה; מידע לגבי מיסוי והיטלים; והנחות המימון של הפרויקט.
ככל שהמידע מלא ומבוסס יותר, ניתן לערוך בדיקה מדויקת יותר.
האם בדיקה כלכלית מבטיחה שהפרויקט יבוצע?
לא.
בדיקה שמאית מבוססת על הנתונים וההנחות הידועים במועד עריכתה. שינויים במחירי השוק; בעלויות הבנייה; בריבית; בתכנון; במיסוי; בדרישות הרשות; או בלוחות הזמנים, עשויים להשפיע על התוצאה.
עם זאת, בדיקה מקצועית יכולה לזהות הנחות בלתי סבירות; פערים מהותיים; סיכונים; מרווחי ביטחון חסרים; ועלויות שלא הובאו בחשבון.
המטרה אינה לנבא את העתיד בוודאות, אלא לקבל החלטות על בסיס ניתוח מקצועי ולא על בסיס הבטחות בלבד.
לא חותמים רק על הדמיה
הדמיות הן כלי שיווקי חשוב, אך הן אינן בדיקה כלכלית.
לפני שמתקשרים עם יזם, חשוב להבין על אילו זכויות מבוססת ההצעה; האם הזכויות מאושרות; כמה דירות יישארו ליזם; מהן עלויות הפרויקט; האם התמורות תואמות את היכולת הכלכלית; מה יקרה אם התכנון או השוק ישתנו; האם קיימים תנאים שמאפשרים ליזם להפחית את התמורה; והאם הפרויקט צפוי לקבל מימון.
עסקת פינוי בינוי טובה אינה נמדדת רק במה שהובטח לבעלי הדירות, אלא גם בסיכוי שההבטחה תתממש.
בדיקת כדאיות כלכלית מטעם בעלי הדירות
משרד הראל ורד – שמאות מקרקעין מבצע בדיקות שמאיות לפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
לפני שבוחרים יזם או מאשרים חבילת תמורות, כדאי לבדוק לא רק מה מציעים לכם – אלא האם הפרויקט מסוגל לשאת את ההצעה ולהגיע לשלב הביצוע.
שאלות נפוצות על כדאיות כלכלית בפינוי בינוי
האם ההצעה הגבוהה ביותר היא בהכרח ההצעה הטובה ביותר?
לא. הצעה גבוהה יכולה להיות טובה כאשר היא מבוססת על תכנון והנחות כלכליות סבירות. הצעה שאינה תואמת את זכויות הבנייה, מחירי המכירה ועלויות הפרויקט עלולה שלא להתממש.
מי משלם על הבדיקה השמאית?
הדבר תלוי בהסכמות ובהתקשרות בפרויקט. במקרים רבים עלויות בעלי המקצוע מטעם בעלי הדירות נכללות בהתחייבויות היזם, אך חשוב להסדיר מראש את זהות השמאי ואת עצמאותו המקצועית.
האם ניתן להשוות בין מספר הצעות יזמים?
כן. ההשוואה צריכה לכלול את תוספת השטח; הקומה; החניה והמחסן; הנחות התכנון; מספר הדירות שהיזם מבקש לבנות; יכולת המימון; הבטוחות; המפרט; לוחות הזמנים; והסבירות הכלכלית של כל הצעה.
האם כל פרויקט צריך אותו שיעור רווח?
לא. רמת הרווח הנדרשת עשויה להשתנות בהתאם למיקום; לשלב התכנוני; להיקף ההשקעה; למשך הפרויקט; למורכבות הביצוע; ולרמת הסיכון.
האם ירידה במחירי הדירות יכולה לעצור את הפרויקט?
ירידה במחירי המכירה עלולה לצמצם את ההכנסות ואת הרווחיות. מידת ההשפעה תלויה במרווח הביטחון שהיה בפרויקט וביתר הנתונים הכלכליים.
האם עלייה בעלויות הבנייה משפיעה על התמורות?
כן. כאשר עלויות הבנייה והמימון עולות באופן משמעותי, היזם עשוי לטעון שהתמורות שנקבעו אינן מאפשרות את ביצוע הפרויקט. לכן חשוב לבדוק מראש את רגישות הפרויקט לשינויים.
באיזה שלב כדאי לבצע את הבדיקה?
מומלץ לבצע את הבדיקה לפני בחירת היזם או לפני אישור חבילת התמורות. ניתן לעדכן אותה בשלבים מאוחרים יותר בהתאם להתקדמות התכנון ולשינויים בנתוני השוק.
סיכום
בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי נועדה לבחון האם ההצעה המוצגת לבעלי הדירות מבוססת על תכנון והנחות כלכליות סבירות.
הבדיקה אינה מתמקדת רק בגובה התמורה, אלא בוחנת את מכלול ההכנסות; ההוצאות; זכויות הבנייה; עלויות הביצוע; הוצאות המימון; המטלות הציבוריות; התמורות לבעלי הדירות; הרווח היזמי; והסיכונים הכרוכים בפרויקט.
פרויקט שנראה אטרקטיבי על הנייר אינו בהכרח פרויקט שניתן לממש.
בדיקה שמאית מוקדמת יכולה לסייע לבעלי הדירות להבין האם ההצעה סבירה; להשוות בין יזמים; לזהות סיכונים; לבחון את מרווח המשא ומתן; ולהפחית את הסיכון להתקשרות בפרויקט שאינו מסוגל להגיע לביצוע.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד. כמו כן, מדובר במידע כללי ומתומצת ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטה ביחס לפרויקט מסוים.
לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי ניתן לפנות למשרד הראל ורד – שמאות מקרקעין.
