בדיקת יחס התמורות בפינוי בינוי: האם דירת התמורה שלכם באמת הוגנת?

בפרויקט פינוי בינוי, רוב בעלי הדירות בודקים כמה מטרים הם יקבלו, באיזו קומה תהיה הדירה החדשה והאם יוצמדו לה חניה ומחסן.

אלא שבדיקה כזו אינה מספיקה.

השאלה החשובה באמת היא לא רק מה תקבלו, אלא:

מה תקבלו ביחס למה שיש לכם היום וביחס למה שיקבלו בעלי הדירות האחרים בפרויקט.

ייתכן שכל בעלי הדירות יקבלו תוספת שטח זהה, אך התוצאה עדיין לא תהיה שוויונית.

דירה קיימת בקומה גבוהה, עם נוף פתוח, שלושה כיווני אוויר וחזית שקטה, אינה בהכרח שוות ערך לדירה באותו שטח הממוקמת בקומה נמוכה, פונה לכביש וסובלת ממטרדי רעש.

אם שתי הדירות יקבלו במצב החדש דירות דומות לחלוטין, בעל הדירה הטובה יותר עלול לאבד את היתרון היחסי שהיה לנכס שלו ערב הפרויקט.

לכן, בדיקת התמורות צריכה לבחון האם נשמר היחס בין הדירות במעבר מהבניין הקיים לפרויקט החדש.

מהו יחס התמורות בפינוי בינוי?

יחס התמורות הוא ההשוואה בין מעמדה היחסי של הדירה במצב הקיים לבין מעמדה היחסי של דירת התמורה בפרויקט החדש.

הבדיקה אינה מסתכמת בשטח הדירה.

היא בוחנת בין היתר: כיווני אוויר; קומה; חזית או עורף; נוף ומידת פתיחות; חשיפה לרעש; מיקום הדירה בבניין; חניה ומחסן; חצר, גג או הצמדות מיוחדות; מיקום הבניין בתוך המתחם; מיקום הדירה ביחס למעליות, לרמפת החניה ולשטחים טכניים.

המטרה היא לבדוק האם דירה שנחשבה טובה יותר במצב הקיים ממשיכה לקבל מעמד מתאים גם במצב החדש.

למה תוספת זהה אינה מבטיחה שוויון?

נניח שבבניין קיימות שתי דירות בשטח של 80 מ"ר.

הדירה הראשונה ממוקמת בקומה שלישית, פונה לחזית פתוחה ונהנית משלושה כיווני אוויר.

הדירה השנייה ממוקמת בקומת הקרקע, בסמוך לחניה ולכביש סואן.

אם לשתי הדירות מוצעת דירה חדשה בשטח של 95 מ"ר, באותה קומה ובאותו כיוון, לכאורה שתיהן קיבלו תמורה זהה.

אולם בפועל, בעל הדירה הראשונה ויתר על דירה בעלת יתרונות יחסיים שלא קיבלו ביטוי בהקצאת דירת התמורה.

זהו בדיוק המקום שבו נדרשת בדיקה שמאית.

מה בודקים במצב הקיים?

בשלב הראשון יש למפות את כל הדירות בבניין או במתחם ולבחון את מאפייניהן היחסיים.

אין די בבדיקת השטח הרשום בלבד.

צריך לבדוק גם: אילו דירות ממוקמות בקומות העדיפות; אילו דירות נהנות מנוף או מפתיחות; למי יש יותר כיווני אוויר; אילו דירות פונות לרחוב שקט ואילו לכביש ראשי; למי קיימות הצמדות מיוחדות; אילו דירות הן דירות גן, גג או פנטהאוז; האם קיימים הבדלים מהותיים בתכנון או במיקום.

מטרה היא ליצור תמונה מקצועית של מדרג הדירות הקיים.

מה בודקים בדירות התמורה?

לאחר מכן נבדקות הדירות החדשות המוצעות לבעלי הדירות.

גם כאן, לא מספיק לבדוק רק את השטח.

יש לבחון: באיזו קומה ממוקמת כל דירה; לאילו כיוונים היא פונה; האם נשמר הנוף; האם קיימת חסימה על ידי בניין סמוך; האם הדירה ממוקמת מעל מסחר או רמפת חניה; האם היא סמוכה למעליות, לחדר אשפה או למערכות טכניות; מהו מיקום החניה; מהו מיקום המחסן; האם התכנון הפנימי יעיל ופונקציונלי; מה מיקום הבניין בתוך המתחם.

שתי דירות חדשות בעלות שטח זהה עשויות להיות שונות בשוויין באופן משמעותי.

כיצד בודקים אם התמורה הוגנת?

הבדיקה מתבצעת באמצעות השוואה בין דירוג הדירות במצב הקיים לבין דירוג דירות התמורה במצב החדש.

לדוגמה:

אם הדירה שלכם הייתה בין הדירות הטובות ביותר בבניין הישן, יש לבדוק האם דירת התמורה שלכם ממוקמת גם היא ברמה דומה ביחס לדירות החדשות.

אם דירתכם הייתה מדורגת בחלק העליון של הבניין הקיים, אך דירת התמורה שהוצעה לכם ממוקמת בחלק התחתון של הפרויקט החדש, ייתכן שקיימת פגיעה ביחס התמורות.

הבדיקה יכולה להוביל לדרישה של: שינוי הקומה; שינוי כיוון הדירה; מעבר לבניין אחר במתחם; בחירת דירה אחרת; הגדלת שטח; שיפור החניה או המחסן; איזון כספי מתאים.

מהי טבלת ניקוד?

טבלת ניקוד היא כלי שמאי שנועד לדרג את הדירות לפי מאפייניהן.

הטבלה עשויה להתייחס לשטח, קומה, נוף, כיווני אוויר, חזית, חניה, מחסן, הצמדות ומאפיינים נוספים.

לאחר דירוג הדירות הקיימות ניתן לדרג גם את דירות התמורה ולהשוות בין שני המצבים.

טבלת ניקוד מקצועית מאפשרת לבדוק האם ההקצאה: עקבית; שקופה; שוויונית; ניתנת לבדיקה; משמרת את היחס בין בעלי הדירות.

חשוב שטבלת הניקוד תיקבע לפני הקצאת הדירות ולא לאחר שכבר נקבעה התוצאה.

מי עלול להיפגע במיוחד?

בדיקת יחס התמורות חשובה במיוחד לבעלי: דירות גג; דירות גן; דירות עם חצר; דירות עם גג צמוד; דירות פינתיות; דירות עם נוף פתוח; דירות בקומות גבוהות; דירות גדולות במיוחד; דירות עם מספר רב של כיווני אוויר; דירות עם הצמדות מיוחדות; דירות הנמצאות במיקום טוב במיוחד בבניין.

בעלי דירות כאלה עלולים לקבל תוספת זהה ליתר הדירות, אף שהדירה שהם מוסרים ליזם עדיפה משמעותית.

מתי כדאי לבצע את הבדיקה?

המועד הנכון לבדוק את התמורות הוא לפני חתימה על ההסכם ולפני הקצאת דירות התמורה.

לאחר שנחתם ההסכם, נקבעו העקרונות או הובטחו דירות לבעלי זכויות אחרים, קשה יותר לשנות את מנגנון ההקצאה.

בדיקה מוקדמת מאפשרת לזהות פערים בזמן ולפעול לתיקונם במסגרת המשא ומתן.

סימנים שכדאי לכם לבדוק את התמורה

כדאי לפנות לבדיקה כאשר: אומרים לכם שכל הדירות מקבלות אותו דבר; לא הוצגה טבלת ניקוד; לא ברור כיצד נקבעה הקומה החדשה; לא בוצעה השוואה בין דירתכם לדירות האחרות; לדירתכם קיימים יתרונות מיוחדים; דירת התמורה פונה לכיוון נחות יותר; הועברה דירתכם לבניין אחר במתחם; דירת התמורה נמצאת מעל מסחר או חניה; בעלי דירות דומות קיבלו הצעות שונות; מנגנון הבחירה אינו ברור.

אל תבדקו רק כמה מטרים קיבלתם

הטעות הנפוצה ביותר היא להסתפק בתוספת השטח.

דירה היא הרבה יותר ממספר המטרים הרשום בתוכנית.

קומה, נוף, חזית, כיווני אוויר, שקט, פרטיות, חניה ומיקום בתוך המתחם עשויים להשפיע באופן מהותי על שווי הדירה ועל איכות המגורים.

לכן, לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, מומלץ לבדוק האם דירת התמורה המוצעת לכם אכן משמרת את מעמדכם היחסי בפרויקט.

בדיקה שמאית של יחס התמורות

משרד הראל ורד – שמאות מקרקעין מבצע בדיקות שמאיות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, לרבות: בדיקת הדירות הקיימות; בדיקת דירות התמורה; עריכת טבלת ניקוד; השוואת המצב הקיים למצב החדש; איתור פגיעה במיקום היחסי; בחינת נכסים חריגים; המלצה על מנגנון הקצאה ואיזון; ליווי מקצועי מול היזם ואנשי המקצוע.

לפני שאתם חותמים על עסקה שתשפיע על הנכס שלכם לשנים רבות, כדאי לוודא שלא רק קיבלתם יותר – אלא שקיבלתם את מה שמגיע לכם ביחס לדירה שאתם מוסרים.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.