שמאות לדירה במתחם פינוי בינוי, איך קובעים שווי בהתחדשות עירונית
בעלי דירות רבים שמחזיקים נכס במתחם פינוי בינוי בטוחים שהדירה שלהם “כבר שווה כמו דירה חדשה”. בפועל, המציאות השמאית מורכבת הרבה יותר. שמאות לדירה במתחם פינוי בינוי אינה מסתכמת בבדיקת שטח הדירה הקיימת או בהשוואה לעסקאות רגילות בסביבה. כדי להעריך נכון את שווי הזכויות, שמאי מקרקעין צריך לבחון גם את המצב התכנוני, גם את ההסכמים […]
היטל השבחה בתמ״א 38 ובהתחדשות עירונית
היטל השבחה בתמ״א 38 ובהתחדשות עירונית הוא נושא מרכזי בתחום המקרקעין המשפיע ישירות על עלויות הבנייה ושווי הנכס. בעלי דירות, יזמים ובעלי זכויות במקרקעין נתקלים שוב ושוב באותה שאלה: האם דרישת היטל ההשבחה שקיבלו באמת מוצדקת, או שמדובר בחיוב שניתן להפחית ואף לבטל. השאלה הזאת הפכה חשובה במיוחד לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון […]
איך לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית?
איך לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית הוא נושא חשוב בתחום המקרקעין הישראלי הדורש ידע מקצועי מעמיק. מהי הטעות הכי גדולה שבעלי דירות עושים כשהם בוחרים יזם לפרויקט התחדשות עירונית? איך לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית – כל מה שצריך לדעת התשובה הקצרה היא שבעלי דירות רבים מתמקדים רק ב”כמה מטרים אקבל” או ב”מי מבטיח הכי […]
שו"ת מומחה, שומת שווי שוק למקרקעין (מהדורת 2026)
קביעת שווי שוק של נכס היא לא רק "מספר", היא ניתוח מורכב של נתונים כלכליים, מצב תכנוני ובדיקות משפטיות. במציאות הנדל"נית של 2026, הבנת הערך האמיתי של הנכס היא קריטית לפני כל מכירה, רכישה או חלוקה. 1. מהי בעצם "שומת שווי שוק" ולמה היא נחוצה? שומת שווי שוק היא הערכה מקצועית של הסכום המשוער שבו […]
מדריך שו"ת מורחב: היטל השבחה 2026 – חישוב, הפחתה ואסטרטגיה משפטית
היטל השבחה 2026 מציג שינויים משמעותיים בחישוב ותשלום היטל ההשבחה שעל בעלי נכסים לדעת. עולם התכנון והבנייה בישראל עובר שינויים דרמטיים בשנת 2026. השילוב בין התחדשות עירונית מואצת לבין עדכוני חקיקה בנושא היטלי השבחה דורש מכל בעל נכס הבנה מעמיקה. ריכזנו עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר שמעסיקות את השוק כיום. כיצד מחשבים היטל השבחה 2026? […]
זכויות בנייה לא מנוצלות: מדריך שמאות מקרקעין
כיצד מחשבים זכויות בנייה לא מנוצלות בשומות מקרקעין בעולם שמאות המקרקעין, שאלת חישוב שווי זכויות בנייה לא מנוצלות עולה לעיתים קרובות, במיוחד כאשר נערכות שומות שמטרתן לאמוד את שווי השוק של הנכס. מדובר בזכויות אשר ניתנות למימוש אך טרם נוצלו, והשפעתן על שווי הנכס יכולה להיות משמעותית מאוד. מהן זכויות בנייה לא מנוצלות? כאשר שמאי […]
ערעור על היטל השבחה: מדריך מעשי להפחתת תשלום
קיבלת דרישת תשלום מופרזת להיטל השבחה? מדריך מקיף על שלבי הערעור, שמאי מכריע ודרכים להפחתת ההיטל מאת שמאי המקרקעין הראל ורד. קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה יכול להיות רגע מבלבל ומלחיץ עבור בעלי נכסים. במקרים רבים, הדרישה מגיעה בהפתעה גמורה, לעיתים בעיתוי רגיש במיוחד, רגע אחרי מכירת נכס, במהלך קידום היתר בנייה, או כחלק מהליך […]
אומדן עלויות למס שבח בבתי יוקרה: המדריך למכירה נכונה
מכירת בית יוקרה היא הרבה יותר מעוד עסקת נדל״ן. זה נכס עם סיפור, תכנון, השקעות, החלטות עיצוביות, שדרוגים, ולעיתים גם הרחבות ושינויים שנבנו שלב אחרי שלב. ואז מגיע הרגע שבו צריך לבצע דיווח למס שבח. בשלב הזה, בעלי נכסים רבים מגלים שהשאלה החשובה אינה רק מה היה מחיר הרכישה ומה היה מחיר המכירה, אלא מה […]
שומה למס שבח ללא קבלות
מתי צריך שמאי מקרקעין לאומדן עלויות בנייה, ולמה זה יכול לחסוך כסף מכירת נכס מקרקעין היא רגע משמעותי: סוגרים עסקה, מעבירים מפתחות, ונושמים לרווחה. אבל אז מגיע שלב שחוזר כמעט בכל עסקה דיווח למס שבח. כאן לא מעט בעלי נכסים מגלים שהשאלה הגדולה היא לא רק “בכמה מכרתי”, אלא גם “כמה באמת השקעתי בנכס לאורך […]
שמאי מטעם הבעלים בפינוי בינוי בחינת התמורות בין בעלי הנכסים
חלוקת תמורות בפינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית שמחליף מבנים ישנים בבנייה חדשה ומשביח משמעותית את ערכי הנכס. אחד המקומות הכי רגישים בפרויקט פינוי בינוי אינו הוויכוח מול היזם, אלא הוויכוח בתוך הבית. בבניין שיש בו דירות בגדלים שונים, דירות גן, דירות גג, דירות פינתיות, ולעיתים גם חנויות, משרדים או נכסים מסחריים בקומת הקרקע, השאלה […]