היטל השבחה בתמ״א 38 ובהתחדשות עירונית
בעלי דירות, יזמים ובעלי זכויות במקרקעין נתקלים שוב ושוב באותה שאלה: האם דרישת היטל ההשבחה שקיבלו באמת מוצדקת, או שמדובר בחיוב שניתן להפחית ואף לבטל. השאלה הזאת הפכה חשובה במיוחד לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון מאוקטובר 2025, שקבע כי בעת הערכת שווי המקרקעין ב“מצב הקודם” לצורך שומת היטל השבחה, אין להתעלם מתרומתה של […]
זכויות בנייה לא מנוצלות: מדריך שמאות מקרקעין
כיצד מחשבים זכויות בנייה לא מנוצלות בשומות מקרקעין בעולם שמאות המקרקעין, שאלת חישוב שווי זכויות בנייה לא מנוצלות עולה לעיתים קרובות, במיוחד כאשר נערכות שומות שמטרתן לאמוד את שווי השוק של הנכס. מדובר בזכויות אשר ניתנות למימוש אך טרם נוצלו, והשפעתן על שווי הנכס יכולה להיות משמעותית מאוד. מהן זכויות בנייה לא מנוצלות? כאשר שמאי […]
אומדן עלויות למס שבח בבתי יוקרה: המדריך למכירה נכונה
מכירת בית יוקרה היא הרבה יותר מעוד עסקת נדל״ן. זה נכס עם סיפור, תכנון, השקעות, החלטות עיצוביות, שדרוגים, ולעיתים גם הרחבות ושינויים שנבנו שלב אחרי שלב. ואז מגיע הרגע שבו צריך לבצע דיווח למס שבח. בשלב הזה, בעלי נכסים רבים מגלים שהשאלה החשובה אינה רק מה היה מחיר הרכישה ומה היה מחיר המכירה, אלא מה […]
שומה למס שבח ללא קבלות
מתי צריך שמאי מקרקעין לאומדן עלויות בנייה, ולמה זה יכול לחסוך כסף מכירת נכס מקרקעין היא רגע משמעותי: סוגרים עסקה, מעבירים מפתחות, ונושמים לרווחה. אבל אז מגיע שלב שחוזר כמעט בכל עסקה דיווח למס שבח. כאן לא מעט בעלי נכסים מגלים שהשאלה הגדולה היא לא רק “בכמה מכרתי”, אלא גם “כמה באמת השקעתי בנכס לאורך […]
שמאי מטעם הבעלים בפינוי בינוי בחינת התמורות בין בעלי הנכסים
אחד המקומות הכי רגישים בפרויקט פינוי בינוי אינו הוויכוח מול היזם, אלא הוויכוח בתוך הבית. בבניין שיש בו דירות בגדלים שונים, דירות גן, דירות גג, דירות פינתיות, ולעיתים גם חנויות, משרדים או נכסים מסחריים בקומת הקרקע, השאלה האמיתית היא איך מחלקים את התמורות בצורה הוגנת. גם אם “הצעת היזם” נראית טובה על הנייר, ברגע שמתחילים […]
פינוי בינוי: בדיקת רווח יזמי וכדאיות מול תמורות הדיירים
בכל פרויקט פינוי בינוי יש נקודת אמת אחת שבסוף קובעת את גובה התמורות לדיירים ואת גבולות המשא ומתן מול היזם: הכלכליות. המילה “כלכליות” נשמעת גדולה ומעורפלת, אבל בפועל היא מתנקזת לשאלה פשוטה. האם הפרויקט מסוגל לשאת את התמורות שהיזם מציע, ומהו הרווח היזמי שנשאר לאחר כל העלויות והסיכונים. כאן נכנס שמאי מטעם הבעלים בפינוי בינוי. […]
שמאי בעלים להערכת דמי שכירות בפינוי בינוי
אחת הסוגיות המרכזיות שמייצרות חיכוך מול היזם כבר בשלבי ההתקדמות הראשונים היא דמי השכירות בתקופת הפינוי. לעיתים היזם מציג “סכום סטנדרטי” או תקרה חודשית, ולעיתים הנציגות נשענת על תחושת בטן או על עסקאות ששמעה עליהן. בפועל, מדובר ברכיב כלכלי משמעותי לתקופה שעלולה להימשך שנים, ולכן נדרש כאן טיפול מקצועי, מדיד ומבוסס שוק. כאן נכנס שמאי […]
דירה במחיר מוגזם
ישנן תקופות ששוק הנדל״ן בישראל משתנה באופן משמעותי, והפערים בין מחירי דירות עשויים להיות גדולים גם בין נכסים שנמצאים באותו אזור. קונים רבים מתקשים לדעת אם המחיר שמבקש המוכר הוא מחיר אמיתי המשקף את ערך הדירה, או מחיר מוגזם שנקבע ללא בסיס מקצועי.ההבנה של שמאי מקרקעין על כל הפרמטרים המשפיעים על שווי הדירה מאפשרת לזהות […]
הפחתת היטל השבחה
קיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה? לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו – 054-3455757 לחצו לייעוץ ראשוני ללא עלות לבדיקה מומחים בהפחתת היטל השבחהמשרד עו"ד הראל ורד – שמאי מקרקעין וכלכלןדברים שחשוב לדעת בהיטל השבחה – ראשי פרקים: מהו היטל השבחה כיצד מחושב גובה ההיטל על מה גובים היטלי השבחה מהו מועד גביה של ההיטל ? ההבדל […]
בדיקת זכויות בנייה בנכס
זכויות בנייה הן אחד המרכיבים החשובים ביותר בקביעת שוויו של נכס. פעמים רבות ערך הזכויות אפילו עולה על ערך של הבנוי על הקרקע, במיוחד במקומות שבהם ערך הקרקע גבוה. למרות זאת, בעלי נכסים רבים אינם יודעים מה מותר לבנות, אילו תוספות אפשר לבצע, האם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, ומה באמת שוות הזכויות האלו מבחינה […]