בדיקת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי עשוי להעניק לבעלי הדירות דירה חדשה, ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה, מחסן ובניין מודרני. אלא שבין ההבטחה לבין מימוש הפרויקט קיימת שאלה מרכזית אחת: האם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית וניתן לביצוע בתנאים המוצעים? תוכנית אדריכלית מרשימה, הדמיות יפות והצעה נדיבה לבעלי הדירות אינן מבטיחות שהיזם יוכל לממן את הפרויקט, לקבל ליווי בנקאי, להעמיד […]
בדיקת יחס התמורות בפינוי בינוי: האם דירת התמורה שלכם באמת הוגנת?
בפרויקט פינוי בינוי, רוב בעלי הדירות בודקים כמה מטרים הם יקבלו, באיזו קומה תהיה הדירה החדשה והאם יוצמדו לה חניה ומחסן. אלא שבדיקה כזו אינה מספיקה. השאלה החשובה באמת היא לא רק מה תקבלו, אלא: מה תקבלו ביחס למה שיש לכם היום וביחס למה שיקבלו בעלי הדירות האחרים בפרויקט. ייתכן שכל בעלי הדירות יקבלו תוספת […]
ייצוג בעלי דירות ובדיקת יחס התמורות בפרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי עשוי להעניק לבעלי הדירות דירה חדשה, בניין מודרני, ממ"ד, מעלית, חניה ולעיתים גם מרפסת ומחסן. עם זאת, אחת השאלות החשובות ביותר בכל פרויקט אינה רק מהו שטח הדירה החדשה שכל בעל דירה יקבל, אלא האם התמורה המוצעת לו הוגנת ביחס לדירתו הקיימת וביחס לתמורות שיקבלו יתר בעלי הדירות בפרויקט. לשם כך נדרשת […]
פטור מהיטל השבחה לממ״דים בעסקאות קומבינציה
היטל השבחה הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום המקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים הכוללים תוספת ממ״דים, התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. החלטת ועדת הערר בעניין רל/8001/0125 הוועדה המקומית ראשון לציון נ׳ זילונקה עוררה עניין רב בקרב שמאי מקרקעין, עורכי דין ויזמים, משום שהיא עוסקת בשאלה לגבי היטל השבחה בגין שטחי ממ״דים, כאשר מדובר במימוש בדרך של […]
היטל השבחה וזכויות מותנות: למה לא כל זכות תכנונית “על הנייר” היא השבחה מלאה?
היטל השבחה זכויות מותנות הוא נושא מרכזי בתחום המקרקעין הישראלי המשפיע ישירות על עלויות הבנייה ושווי הנכס. אחת הטעויות הנפוצות בתחום היטל ההשבחה היא ההנחה שכל זכות בנייה המופיעה בתכנית מתורגמת אוטומטית להשבחה מלאה. בפועל, המציאות התכנונית והשמאית מורכבת בהרבה: לא כל זכות בתקנון היא זכות ודאית, זמינה ומיידית למימוש. כיצד מחשבים היטל השבחה זכויות […]
שומת מקרקעין לפני רכישת נכס או מכירת נכס
שומת מקרקעין לפני רכישת נכס היא פעולה מקצועית שמבצע שמאי מוסמך לקביעת שווי השוק האמיתי של הנכס. לא פעם בעסקאות מקרקעין, הצדדים יודעים מה המחיר המבוקש אבל לא תמיד יודעים מה באמת נמכר. שומת מקרקעין לפני רכישת נכס – כל מה שצריך לדעת האם החצר באמת מוצמדת לדירה? האם המרתף אושר למגורים או רק כמחסן? […]
נכסים הרשומים בבעלות העירייה ב 2026
נכסים הרשומים בבעלות העירייה מהווים קטגוריה מיוחדת הדורשת ניתוח שמאי ייחודי. כאשר בודקים נכס מקרקעין, אחת השאלות הראשונות והחשובות ביותר היא מי הבעלים הרשום של הקרקע. לא פעם מתברר כי הנכס אינו רשום בבעלות פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל, אלא דווקא בבעלות העירייה. מצב כזה מעורר לא מעט שאלות: האם מדובר בבעלות מלאה? האם […]
היטל השבחה בשכונת שיקום – פס"ד חדש של העליון 2026
כיצד יש לחשב היטל השבחה כאשר נכס מצוי בשכונת שיקום, נמכר לצד שלישי, והתכנית מאפשרת גם הרחבת דירה קיימת וגם תוספת יחידות דיור? פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בבר"מ 2041/21, בעניין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נגד בעלי זכויות בדירות מגורים בשכונת שיקום, הוא אחד מפסקי הדין החשובים שניתנו בשנים האחרונות בתחום היטל […]
חוות דעת שמאי מומחה לבית משפט לירידת ערך לנכס
כאשר בעל נכס סבור שנגרמה לנכס שלו ירידת ערך, לא די בתחושת בטן או בהשערה כללית. כדי להוכיח את הפגיעה, במיוחד במסגרת הליך משפטי, נדרשת בדרך כלל חוות דעת שמאי מומחה לבית משפט לירידת ערך לנכס. חוות דעת כזו היא מסמך מקצועי, מנומק ומבוסס, שנערך על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו להציג לבית המשפט תמונה ברורה: […]
פינוי בינוי במתחמים שנפגעו במלחמה: מה בעלי דירות חייבים לדעת ב 2026
פינוי בינוי במתחמים שנפגעו הוא תהליך התחדשות עירונית שמחליף מבנים ישנים בבנייה חדשה ומשביח את ערכי הנכס. בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד הכלים המרכזיים לחידוש שכונות ולשיפור איכות הדיור בישראל. אבל מאז פגיעות המלחמה במבני מגורים, נוצר צורך חדש: לא רק לחדש בניינים ישנים, אלא גם להתמודד עם מתחמים שניזוקו באופן שמצדיק בחינה של […]