שמאי מקרקעין - הראל ורד

מס רכישה ומס שבח

היטל השבחה

מס רכישה –

מהו מס רכישה?

הינו מס המשולם בעת מכירת נכס מקרקעין על פי חוק “מיסוי מקרקעין”.

האם יש הבדל במס הרכישה בין דירה ראשונה לדירה נוספת?

ישנם הבדלים בין דירה אשר מוגדרת כדירה יחידה לבין מס רכישה על דירה נוספת.

מהו גובה מס רכישה בדירת מגורים יחידה (נכון לשנת 2022)?

עד לתשלום של 1,805,545 ₪ – לא ישולם מס.

לתשלום שבין 1,805,545  ₪ – 2,141,605 ₪ – שיעור המס 3.5%.

לתשלום שבין 2,141,605 ₪ – 5,525,070 ₪ – שיעור המס 5%.

לתשלום שבין 5,525,070 ₪ – 18,416,900 ₪ – שיעור המס 8%.

מעל לתשלום 18,416,900 ₪ – שיעור המס 10%.
קיימים מקרים בהם מס הרכישה לא נקבע על פי גובה העסקה שבוצעה, אלא לפי הערכה של שמאי מטעם “רשות המיסים”.
משרדנו מתמחה בהערכת השווי הראוי לנכס וערעור על שומה מטעם “רשות המיסים“.

מהם המקרים הנפוצים אשר דירה מוגדרת כדירה יחידה?

– דירה אשר מהווה את דירתו היחידה של הרוכש תושב ישראל (קיימים סייגים).

– דירה יכולה להיחשב כדירה יחידה גם במידה ולרוכש קיימת דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 1/3 דירה או שקיימת לו דירה אשר הושכרה בשכירות מוגנת לפני תאריך 1.1.97.

מהו שיעור המס לדירה נוספת (נכון לשנת 2022)?

עד לתשלום של 5,525,070 ₪ – שיעור המס 8%.

על לתשלום של 5,525,070 ₪ – שיעור המס 10%.

קיימים מקרים בהם מס הרכישה לא נקבע על פי גובה העסקה שבוצעה, אלא לפי הערכה של שמאי מטעם “רשות המיסים”. ניתן לערער על שומה זו בתוך 30 ימים מיום שנמסרה ההודעה.
משרדנו מתמחה בהערכת השווי הראויה לנכס וערעור על שומה מטעם “רשות המיסים”.

מס שבח –

הינו מס שנגבה בעת מכר בגין עליית ערך שווי המקרקעין.

המס יחושב לפי ההפרש בין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר מכירת הדירה, כאשר המחיר צמוד למדד, ולאחר קיזוז הוצאות (כגון: הוצאות רכישה, הוצ’ שיפוץ, הוצ’ עו”ד/שמאי/מודד, היטל השבחה (יחסי), מס רכישה, אגרות רישום וכו’).

מהו שיעור המס על מכירת דירה?

שיעור המס על מכירת דירה הינו על הרווח היחסי שנוצר (בחישוב לינארי) משנת 2014 ועד ליום המכירה.

שיעור המס על הרווח היחסי שנוצר משנת 2014 ועד ליום המכירה הינו 25% בניכוי הוצ’ מוכרות במכירה לצורך מס שבח. מעל סכום מסוים ייתכן ויידרש לשלם בנוסף מס יסף.

מתי יש לבצע את תשלום המס:

יש לשלם את מס השבח במועד של עד 60 ימים מיום שנחתם חוזה המכירה.

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה:

מי שהייתה בבעלותו דירה יחידה בפרק זמן של לפחות 18 חודשים לפני ביצוע המכירה.

ובמידה ולא הייתה בבעלותו במועד המכירה דירה נוספת.

קיימים סייגים בהם ישנה אפשרות למכור דירה מגורים מזכה גם במצב בו קיימת דירה נוספת (כאשר הזכויות בה מלאות/חלקיות).

הפטור, הינו עד לסכום מכירה מקסימאלי של 4.603 מ’ ₪ (נכון לשנת 2022).

מקרים בהם ניתן למכור דירה מזכה גם אם קיימות זכויות בדירה נוספת:

במידה ואדם מוכר את זכויותיו בדירת מגורים מזכה, אלו הם בין יתר המקרים בהם יכול ויהיה לו זכויות בדירה נוספת:

  • במידה והזכויות של המוכר בדירה הנוספת לא עולות על 1/3.
  • במידה ולמוכר קיימת דירה נוספת אשר הושכרה בשכירות לפני 1.1.97.
  • במידה והמוכר מכר את דירתו וקנה דירה חלופית במועד שלא יותר מ 18 חודשים ממועד מכירת הדירה.
    במידה והדירה החלופית נרכשה מקבלן, על המוכר למכור את דירתו במועד שלא יהיה יותר מ 12 חודשים ממעוד שבו נמסרה לו הדירה בפועל.
    (כמו כן, מוכר אשר רכש את דירתו החלופית החל מיום 7.7.21, יהיה באפשרותו להחזיק במקום 18 חודשים בשתי דירות 24 חודשים).
  • קיימים מקרים בירושה בהם זכויות חלקיות לא יחשבו כדירה נוספת:
    במידה והמוכר קיבל דירה בירושה שהזכויות שלו בדירת הירושה אינן עולות על 50%.
    במידה והמוכר קיבל דירה בירושה שהזכויות שלא בדירת הירושה מעל 50%, יוכל לקבל במידה והתקיימו התנאים:
    למוריש בעת פטירתו הייתה דירת מגורים יחידה; מי שיורש הינו בן זוגו של המוריש או ילד או נכד, או במידה שהוא בן זוג של אחד מהם.

קיימת אפשרות למשפר דיור לפטור חד פעמי מתשלום מס שבח למי שבבעלותו 2 דירות.

הפטור הינו הוא פטור חד פעמי וניתן למשפרי דיור.

במידה והמוכר מוכר 2 דירות ורוכש דירה חלופית אחת אשר שווי הדירה הנרכשת הינו לפחות 3/4 משווי 2 הדירות שנמכרות, וסכומם לא יעלה על 2.07 מ’ ₪ (נכון לשנת 2022).

וכן שרכישת הדירה החלופית הינה בזמן שלא יעלה על 12 חודשים אחרי או לפני מכירת הדירה השניה.

במידה וסכום שתי הדירות שמכר מעל 2.07 מ’ ₪ אך לא מעל סכום של 3.433 מ’ ₪ (נכון לשנת 2022). יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח על הפרש הסכום שבין רכישת הדירה הנוספת לבין מכירת הדירה הראשונה.

ההפרש בין מכירת הדירה הראשונה לשניה הינו עד שנה ובין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה השניה עד שנה.

קיימים מקרים בהם מס שבח לא נקבע על פי גובה העסקה שבוצעה, אלא לפי הערכה של שמאי מטעם “רשות המיסים”.

ניתן לערער על שומה זו בתוך 30 ימים מיום שנמסרה ההודעה.
משרדנו מתמחה בהערכת השווי הראויה לנכס וערעור על שומה מטעם “רשות המיסים”.

כמו כן, משרדנו עוסק בערעורים בשומות שנעשו לפי ס’ 49 ז’ המתייחס לפיצול הרעיוני שבין דירת המגורים לזכויות הבניה הנוספות.

לקבלת ייעוץ לבדיקה , לחצו על הטלפון למטה ונשמח לעזור לכם!

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון בהגשת שומות למס שבח, לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן