שמאי מקרקעין - הראל ורד

הערכת שווי

מהי הערכת שווי שוק לנכס מקרקעין?

לכל נכס מקרקעין ישנם מאפיינים שונים אשר יכולים להשפיע על שווי השוק של הנכס.

העיקרון אשר מנחה את הערכת השווי מתבסס על מהו המחיר אותו ישלם קונה מרצון למוכר מרצון (אשר אינם קשורים זה בזה).

כלומר, מהו המחיר אשר מוכר וקונה יסכימו לבצע תמרתו את העסקה במקרקעין.

יצוין, כי לא כל עסקת מקרקעין יכולה בהכרח ללמד אותנו על שווי נכס אשר נראה כי דומה לו.

ייתכנו מצבים בהם מחיר התמורה שייסגר בעסקה במחיר הינו גבוה או נמוך משווי הנכס האובייקטיבי של הנכס.

דבר זה יכול להיווצר ממספר שיקולים, ביניהם:

אילוצים של הקונה/המוכר; נכסים אשר נראים בעלי מאפיינים דומים אך קיימים בהם שינויים רבים אשר יכולים להשפיע על שווי הכנס באופן משמעותי.

לדוג’- במידה וקיימות זכויות בניה נוספות בנכס אשר משפיעות על שיוויו, מצב משפטי (האם זכויות חכירה או זכויות בעלות וכו’) וכיו”ב.

מה היתרונות של שמאי מקרקעין בהערכת שווי לנכס?

בעת עריכת שומת מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין, יעריך שמאי המקרקעין בשומתו את שווי השוק של הנכס מקונה מרצון למוכר מרצון בהתאם לאותו נכס מקרקעין ספציפי ובשקלול הנתונים הרלוונטיים לאותו הנכס.

השמאי יביא בחשבון את הגורמים אשר יכולים להשפיע על שווי הנכס. לאחר שקלול כל הנתונים יעריך שמאי המקרקעין את שיוויו של הנכס.

לאילו נכסים ניתן לערוך הערכות שווי?

ניתן לערוך הערכת שווי לכל סוגי נכסי המקרקעין.

חשוב כי שמאי המקרקעין יהיה בקיא בתחום המקרקעין אותו הוא מעריך.

סוגי נכסים מוכרים להם ניתן לערוך אומדן שווי – מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה, מלונאות, קרקעות חקלאיות, דיירות מוגנת וכיו”ב.

מתי הערכת שווי שוק של שמאי מקרקעין תוכל לעזור לנו?

במקרים רבים בהם בעל נכס מקרקעין ירצה לקנות/למכור את זכויותיו בנכס, הוא ירצה לדעת שמחיר התמורה בעסקה הינו מחיר ראוי עבור הנכס.

שמאי מקרקעין, יוכל לבצע אומדן לשווי השוק של הנכס תוך בדיקת מאפייני הנכס.

בשומת מקרקעין מלאה שיערוך שמאי המקרקעין, יערוך השמאי פירוט בין היתר על אופי ומאפייני הנכס, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני (רישוי ותכניות שחלות/בתכנון), סקירת שוק ומתן שווי שוק הזכויות בנכס.

פירוט בין יתר הפעולות ששמאי מקרקעין מבצע ומה כוללת שומת מקרקעין מלאה-

ביקור בנכס – הביקור יתבצע בפנים המבנה (במידה ולא יתאפשר יצוין זאת).

בדיקת סביבת הנכס – האם יש גומרים המשפיעים על שווי הנכס בסביבה.

בדיקת המצב התכנוני – לפי סוג השומה ויקבע בתקנים מיוחדים.

בבדיקה, יבדוק השמאי האם קיימות זכויות בניה נוספות לנכס, במידה וקיימות זכויות בניה נוספות יציין זאת השמאי.

בנוסף, שמאי המקרקעין יביא בחשבון את שווי זכויות הבניה הנוספות בחשבון בעת מתן השווי לנכס.

קיימים מקרים רבים גם לנכסים בנויים, אשר מרכיב רוב שווי הזכויות במקרקעין הינו בזכות זכויות הבניה הנוספות הקיימות בו.

במקרים רבים אלו חשיבותו של שמאי המקרקעין אף עולה, שכן שמאי מקרקעין יוכל לבדוק מהם זכויות הבניה הנוספות ולהעריך את תרומתם לשווי המקרקעין.

בדיקת מצב הרישוי-

שמאי המקרקעין יבדוק בתיק הבניין האם קיים היתר בניה לנכס המקרקעין, והאם הנכס הבנוי בפועל תואם להיתר הבניה.

בעת בדיקתו של שמאי המקרקעין והכנת שומת מקרקעין מלאה, נדרש לבדוק את מצב הרישוי בנכס.

במידה וקיימת חריגה בניה בנכס יציין זאת שמאי המקרקעין בשומתו את החריגות שנבנו ללא ההיתר בניה, דבר אשר יכול להשפיע על השווי באופן משמעותי.

הזיהוי הקנייני בנכס-

במצב המשפטי בשומה יפורט מי בעל הזכויות בנכס וזיהוי הדירה.

כל אלו דברים אשר לא בהכרח נראים לעיין של “קונה” הנכס אך יכולים להשפיע באופן מהותי על שיוויו.

האם הזכויות בנכס הינן זכויות בעלות או חכירה, האם קיים שוכר בנכס וכיו”ב.

עקרונות גורמים ושיקולים- גורמים המשפיעים על הערכת שווי הנכס, יפורט למרכיב המע”מ בפרק זה.

תחשיב- התחשיב יהיה חלק מהשומה או יצורף כנספח לשומה.

שווי הזכויות הנישומות- שווי הזכויות ירשמו בערך מוחלט (במקרים מסוימים בהם נדרש ירשמו טווח מחירים), לצד זה ירשמו שווי הזכויות במילים.

המשרד מתמחה בעריכת חוות דעת לשווי שוק למגוון רחב של נכסי מקרקעין תוך ביצוע עבודה מקצועית ויעילה.

לכל שאלה ניתן לפנות למשרדנו ונשמח לעזור

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן