מה זה היטל השבחה ומס שבח?
בעת מכירת דירה או זכויות במקרקעין, מוכרים רבים מופתעים לגלות כי הם עלולים לשלם שני סוגים שונים של מסים:
האחד לרשות המקומית – היטל השבחה ,והשני לרשות המסים – מס שבח.
שני התשלומים עוסקים בעליית ערך הנכס – אך הם מבוססים על חוקים, מנגנונים ונסיבות שונות לגמרי.
הבנה נכונה של ההבדלים, של תנאי החיוב ושל אפשרויות הפטור היא חיונית לכל בעל נכס או רוכש פוטנציאלי.
✦מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית )לדוגמה: עיריית תל אביב(, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, כאשר חלה עלייה בערך הנכס עקב אחד מהאירועים הבאים:
.1 אישור תכנית משביחה )לדוגמה: תוספת זכויות בנייה,(
.2 מתן הקלה מהוראות תב"ע )כמו בנייה מעבר למותר(,
.3 התרת שימוש חורג )שימוש בנכס למטרה שאינה מותרת לפי תכנית.(
גובה ההיטל הוא 50%מההשבחה –כלומר, חצי מהעלייה בשווי הנכס עקב האירוע המשביח.
לדוגמה: אם תכנית חדשה העלתה את שווי הקרקע ב־400,000 ₪ – ההיטל יהיה 200,000 .₪
מתי גובים היטל השבחה?
היטל ההשבחה אינו נגבה אוטומטית בעת אישור התוכנית, אלא במועדים קבועים:
בעת מכירת הנכס )העברת זכויות בטאבו,(
בעת קבלת היתר בניה שמממש את הזכויות החדשות,
בעת בקשה לשימוש חורג או הקלה.
מהם דרכי הערעור על היטל השבחה?
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה מהועדה המקומית, ניתן לערער בדרכים הבאות:
.1 פנייה לשמאי מכריע –תוך 45 יום, בהובלת שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס.
.2 שומה מוסכמת –מו"מ בין שמאי הנישום לשמאי הועדה המקומית.
.3 ועדת ערר לפיצויים והיטלים –כאשר קיימת מחלוקת עקרונית, משפטית או תכנונית.
.4 תיקון שומה –במקרה של טעות מהותית ברישום, חישוב או ייחוס זכויות.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא תשלום לרשות המסים, החל על הרווח שנוצר ממכירת מקרקעין.
החוק קובע כי יש למסות את השבח –כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה של הנכס )בתוספת הוצאות מוכרות
כמו שיפוץ, תיווך, עורך דין, מס רכישה ועוד(.
מס השבח מחושב בשיעור של עד 25%מהרווח הריאלי ,לאחר הצמדה למדד ובחינת כלל הניכויים הרלוונטיים.
מתי גובים מס שבח?
מס שבח מחושב ונדרש בכל מכירה של זכות במקרקעין בישראל ,אלא אם המוכר זכאי לפטור.
החיוב חל על כל מכירה, לרבות דירות מגורים, חנויות, מגרשים, זכויות חכירה וכדומה.
האם קיימים פטורים ממס שבח?
כן. החוק בישראל קובע מספר פטורים חשובים, בעיקר לדירות מגורים. להלן המרכזיים שבהם:
️✔פטור לדירת מגורים מזכה – אחת ל18- חודשים:
המוכר מחזיק בדירה המיועדת למגורים בלבד,
החזיק בה לפחות 18 חודשים )או 4 שנים בתקופות מעבר(,
לא מכר דירה בפטור דומה ב־18 החודשים האחרונים.
️✔פטור לבעלי דירה יחידה:
המוכר מחזיק בדירה אחת בלבד בישראל,
הדירה שימשה למגורים לפחות 18 חודשים,
המחיר אינו חורג מתקרה הקבועה בחוק )נכון ל־:2025 כ־5.5 מיליון ₪(.
️✔פטור בין קרובים / בני משפחה:
העברת דירה ללא תמורה בין בני משפחה מדרגה ראשונה.
️✔פטור בירושה:
היורש מקבל את הזכות לפטור שהמנוח היה זכאי לו.
איך מקבלים את הפטורים?
על מנת לקבל פטור ממס שבח, יש להגיש טופס דיווח עסקה בתוך 30 ימים לרשות המסים )דרך מערכת "שירות רשות המיסים
– שע"מ"(, ולבקש את הפטור בצירוף המסמכים הרלוונטיים )נסח טאבו, הסכמים, הוכחות מגורים, תצהירים וכו'(.
רשות המסים בודקת את הבקשה ויכולה לאשר או לדחות את הפטור, בהתאם לעמידה בתנאים.
סיכום
היטל השבחה נגבה על ידי הרשות המקומית בעת עליית ערך הנכס עקב תכנון.
מס שבח נגבה על ידי רשות המסים על הרווח ממכירת נכס.
כל אחד מהם מתבסס על חוק שונה, מנגנון שונה ומועד שונה לחיוב.
קיימות דרכים חוקיות להפחתה, השגה או פטור – בתנאי שהן מנוהלות נכון.
במכירה של כל נכס מקרקעין – מומלץ להתייעץ מראש עם שמאי מקרקעין מוסמך ועם יועץ מס או עורך דין מקרקעין ,כדי לדעת בדיוק מהם הסיכונים, מהם התשלומים, וכיצד ניתן לצמצמם באופן חוקי.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
