רקע כללי – מהי רשות מקרקעי ישראל?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף האחראי על ניהול קרקעות המדינה, קרקעות רשות הפיתוח וקרקעות קק"ל, שהינן כ-93% מהקרקעות במדינת ישראל. תפקידה המרכזי של הרשות הוא ניהול הקרקעות והשאת התועלת מהן לציבור תוך שמירה על אינטרסים ציבוריים, סביבתיים ותכנוניים. כל עסקה המתבצעת בקרקע בבעלות המדינה, כגון חכירה, העברת זכויות, בנייה או שינוי ייעוד, נעשית דרך רמ"י או באישורה.
מתי נדרש תשלום לרמ"י?
במהלך פעולות שונות הקשורות לזכויות בקרקע ציבורית, נדרש תשלום מסוגים שונים לרמ"י, בהתאם למהות הפעולה:
דמי היתר– בעת בקשה לשינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה בקרקע מוחכרת.
דמי הסכמה– בעת העברת זכויות בקרקע חכורה (למשל מכירת דירה או מגרש מוחכר).
דמי היוון– תשלום חד-פעמי לרמ"י לצורך קבלת זכויות חכירה לדורות או זכויות בעלות, במקום תשלומים שנתיים.
דמי שימוש בקרקע– תשלום בגין שימוש בפועל בקרקע ללא הסכם תקף עם רמ"י (לרוב בגין פלישה או שימוש לא מוסדר).
דמי רכישה– תשלום עבור רכישת זכויות מהמדינה (למשל הפיכת חכירה לבעלות).
דמי רכישת בעלות- מסלול מיוחד בו ניתן לרכוש את הבעלות בקרקע בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
מהי השגה ראשונה על שומת רמ"י?
כאשר רמ"י מוציאה דרישת תשלום המבוססת על שומת מקרקעין – למשל בקשה לשלם דמי הסכמה או דמי היתר – עומדת לזכות בעל הזכויות אפשרות להגיש "השגה ראשונה" על עצם השומה או גובהה.
מועדים:
את ההשגה הראשונה יש להגיש תוך 60 ימים ממועד המצאת השומה.
הליך ההשגה – שלבים עיקריים:
- הכנת שומה נגדית: בעל הזכויות שואל שמאי מקרקעין מטעמו, אשר מכין שומה נגדית לשומת רמ"י. שומה זו מפרטת את גובה התשלום הראוי לדעתו, וכוללת ניתוח שוק, השוואות עסקאות, ולעיתים גם ניתוח משפטי ותכנוני.
- הגשת השגה לרמ"י: את ההשגה מגישים למחוז הרלוונטי ברמ"י בצירוף השומה הנגדית, נימוקים ואסמכתאות.
- דיון : השגה שהוגשה בזמן תיבדק ע"י שמאי מקרקעין מטעם רמ"י אשר יכול לקיים דיון בנוכחות הצדדים.
- הכרעה בהשגה: רמ"י תקבל החלטה אם לקבל את ההשגה במלואה, בחלקה, או לדחותה.
במקרה של דחיית ההשגה (במלואה או חלקית), ניתן להגיש ערר לוועדת תוך 60 ימים נוספים.
סיכום: הליך ההשגה הראשון מאפשר לבחון מחדש את שומת רמ"י באמצעות שמאי פרטי, ומעניק הזדמנות להגיע לתוצאה מאוזנת. התנהלות נכונה כבר בשלב זה יכולה למנוע סכסוכים ועררים בהמשך.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
