איך מפחיתים היטל השבחה

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על בעלי מקרקעין או חוכרי קרקע לדורות, כאשר ערך הנכס שלהם עולה בעקבות אישור תכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה או שימוש חורג. ההיטל, באופן רגיל בשיעור של 50% מההשבחה שנוצרה, נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במועד מימוש הזכויות – כלומר לרוב בעת מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה.

מהם הטענות שיכולות להיכלל בשומה הנגדית ככל ומתאימות על מנת להפחית היטל השבחה?

כמובן, שכל מקרה לגופו אך קיימות טענות שפעמים רבות יש מקום לטעון אותם ויכולות להשפיע על תוצאת הערעור-

1. בדיקת שווי הקרקע לפני ואחרי ההשבחה- האם ערך הקרקע ו/או הנכס בפועל עלה עקב אישור תכנית או שניתן לראות כי התכנית איננה השביחה בפועל את הנכס.
2. הצגת מגבלות מימוש– לדוגמה, אם תכנית חדשה מעניקה זכויות בנייה אך בפועל אי אפשר לנצל אותן (עקב מגבלות תכנוניות, חניה, זכויות אחרות וכו').
3. שימוש בהשוואות לעסקאות רלוונטיות – ניתוח עסקאות רלוונטיות על מנת לראות מהו שווי מ"ר מבונה.
4. מקדמי התאמה רלוונטים- לעיתים קיימים נתונים המשפיעים על ההשבחה של התכנית ויש להביאם בחשבון. לדוג'- קרבת נכס לכביש סוען, קרבה למפגע תברואתי. מקדם התאמה לבנייה חדשה על ישנה, מקדם התאמה לפונקציונאליות, שוליות שטחים וכו'.
5. מקדם דחייה למימוש התכנית- פעמיים רבות ההיבטים השונים של השוק כמו כן ההיבטים המשפטיים יכולים להשפיע על האפשרות למימוש הזכויות. 

במה יכול לעזור שמאי מקרקעין מקצועי?

שמאי מקרקעין הוא גורם קריטי בכל תהליך של הפחתת היטל השבחה. תפקידו כולל:

• ניתוח מקצועי של השומה שקיבלת מהוועדה המקומית.
• בחינת בסיס ההשבחה – מה היה המצב התכנוני לפני התכנית, ומהו לאחריה.
• הכנת חוות דעת נגדית שמאית, עם נימוקים מקצועיים לערעור על שומת הועדה.
• ליווי בהליך מול שמאי מכריע.
• חיסכון כספי משמעותי ללקוח, לעיתים בשיעור של עשרות או מאות אלפי שקלים ובמצבים מסוימים אף יותר.

האם ישנם מצבים בהם היטל ההשבחה מופחת משמעותית?

בהחלט. ישנם מקרים רבים בהם בעקבות עבודת שמאות מדויקת, היטל ההשבחה הופחת בצורה דרמטית – ואף בוטל לגמרי. דוגמאות נפוצות כוללות:

• מקרים בהם אין אפשרות ממשית לממש את הזכויות החדשות.
• מקרקעין עם מגבלות משפטיות או תכנוניות.
• טעויות מהותיות בשומת הוועדה.

תוך כמה זמן ניתן לערער על היטל השבחה?

החוק קובע כי ניתן להגיש השגה על השומה בתוך 45 יום מיום השומה הובאה לידיעת החייב. הבקשה למינוי שמאי מכריע מוגשת למשרד המשפטים, וממונה שמאי מכריע לבחינת העניין. חשוב לפעול מהר – אם חולף הזמן ללא פנייה מתאימה, הזכות להשגה עלולה להתבטל.

לסיכום: היטל השבחה הוא לא גזירת גורל. עם שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה – ניתן לנתח את החיוב, לערער עליו ולהפחית אותו באופן משמעותי במקרים מסוימים. 

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות למגוון רחב של סוגי נכסים, 

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.