כאשר שמאי מקרקעין עורך שומת מקרקעין, אחד המרכיבים החשובים ביותר בהערכה הוא השטח. חשוב להבין את ההבדלים בין המדידות השונות של שטח הדירה, כגון שטח הנמדד לפי תקן 9 של מועצת שמאי המקרקעין ושטח בנסח הטאבו, ולמה זה חשוב בהערכת שווי הנכס.
מהו השטח בנסח הטאבו ומה הוא כולל, השטח המצוין בנסח הטאבו הוא השטח הרשום של הנכס, ובדרך כלל מדובר בשטח הכולל של הדירה או המקרקעין על פי מדידות קודמות שנעשו. השטח הזה יכול לכלול את קירות הדירה או לא לכלול אותם, תלוי איך נערכה המדידה. במדידה בנסח הטאבו, פעמים רבות המדידה מבוצעות לשטח "נטו", כלומר לא כולל הקירות החיצוניים של הדירה. הכוונה כאן היא כי השטח הרשום בנסח אינו תמיד תואם את השטח ברוטו של הדירה בהתאם לתקן 9 של מועצת שמאי המקרקעין.
מדוע חשוב לשמאי מקרקעין לדעת אילו שטחים נכללים בחישוב השטח של הדירה? שמאי מקרקעין צריך לקחת בחשבון את השטח בשביל לחשב את שווי השוק של הדירה ולבדוק את שטח הדירה ביחס לדירות אחרות. כלומר, נגיד קיימת דירת 4 חדרים אשר נמכרה ב 3,000,000 ₪ ודירה נוספת של 4 חדרים סמוכה אליה ב 3,300,000 ₪. ייתכן שההפרש בין שתי הדירות נובע משטח הדירה על אף ששתיהן בעלות אותו מס' חדרים. לכן חשוב מאוד כאשר בודקים עסקאות באזור ומחשבים את השטח למ"ר, לדעת לפי איזה שטח מתקבל המחיר למ"ר. האם המחיר למ"ר מייצג מ"ר "נטו" או מ"ר "ברוטו".
בהמשך לדוג', נגיד בבדיקה שנערכה הדירה הראשונה בשטח של 100 מ"ר, מתקבל מחיר למ"ר של מהעסקה של 30,000 ₪ למ"ר. ונגיד שבדירה השנייה שטח הדירה הוא 110 מ"ר, מתקבל מחיר למ"ר גם של 30,000 ₪. כלומר, במקרה זה לא קיים הפרש כלל בין המחיר למ"ר בשתי העסקאות.
אך נגיד והיינו מבצעים את המדידה לכל דירה באופן חישוב שונה, נגיד דירה אחרת היינו מחשבים לפי מדידה "נטו" ואת הדירה השנייה היינו מודדים לפי שטח "ברוטו" היינו מקבלים מחיר למ"ר שונה זה מזה. והיינו יכולים לקבל מחיר למ"ר אשר היינו משקף את אותם השטחים.
לכן, בעת חישוב שווי לדירה חשוב מאוד לראות מהו שטח הדירה ולפי איזו צורת מדידה השטח חושב.
מהי הצהרת מודד במסמכי הבית המשותף–
הצהרת מודד היא הצהרה של המודד עלך גבי תשריט הבית המשותף המפרט את השטחים שהובאו בחשבון במדידה. הצהרה זו כוללת את כל פרטי המדידה של הנכס, כולל השטח של כל יחידה בנפרד.
הצהרת המודד חשובה לשמאי מקרקעין משום שהיא מספקת את מידע בנוגע לאיזה שטחים הובאו בחשבון במדידה. למשל האם המדידה כוללת קירות חיצוניים או לא, האם המדידה כוללת מרפסות או שאינה כוללת וכו'.
מהי מדידה לפי תקן 9 של מועצת שמאי המקרקעין–
מדידה לפי תקן 9 מתבצעת על פי כללים מוגדרים של מועצת שמאי המקרקעין, שמטרתה להבטיח כי המדידות של שטח דירה או נכס יבוצעו בצורה אחידה ומדויקת. תקן 9 מתאר את הדרך בה יש למדוד שטח דירה באופן מקצועי, תוך הגדרת הגבולות של שטח הדירה על פי קריטריונים ברורים – למשל, האם יש לכלול את הקירות הפנימיים והחיצוניים, מרפסות, ממ"דים וכו'.
לשמאי מקרקעין יש חשיבות רבה בשימוש בתקני מדידה אלו, כיוון שהם גורמים לאחידות בשטחים המובאים בחשבון ובהתאם לסטנדרטים המקובלים, ויוכל לשמש כבסיס לחישוב שטח הדירה על מנת לבדוק את שווי הדירה או הנכס.
למה חשוב כאשר שמאי מקרקעין בודק באיזה מחיר דירות נמכרו, לדעת בנוסף למספר החדרים של הדירה גם באיזה שטח גודל הדירה ולפי איזו צורת מדידה
כאשר שמאי מקרקעין בודק עסקאות השוואה לשם הערכת שווי, הוא חייב לדעת את השטח של הדירות שנמכרו, כמו גם את צורת המדידה בה נעשה שימוש. אם לא מתבצעת הבחנה בין מדידה לפי תקן 9 לבין מדידה אחרת, ייתכן שההשוואה לא תהיה מספיק מדויקת ותשפיע על המחיר המתקבל למ"ר.
למשל, אם דירה אחת נמדדה לפי תקן 9 ואילו דירה אחרת נמדדה לפי מדידה לשטח "נטו". הדבר עשוי להוביל להערכת שווי שאינה מדויקת. לכן, חשוב לשמאי לוודא שמדדי השווי שהוא בודק הם על פי אמות מידה אחידות, על מנת להגיע להערכה מדויקת ונכונה של הנכס.
סיכום:
בין אם מדובר במדידה בנסח הטאבו או מדידה לפי תקן 9, חשוב לשמאי מקרקעין לדעת את השטח ולפי איזו צורת מדידה על מנת שיהיה אחידות בין נתוני ההשוואה לנכס שבנדון לבין הנכס שבנדון. ככל שקיים פער בין השטחים אשר הובאו בחשבון במדידות הערכת השווי יכולה להיות פחות מדויקת. לכן תמיד חשוב לשים לב באיזה שטח הנכס ולפי איזו צורת מדידה.
