היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי – דברים שחשוב לדעת
תחום ההתחדשות העירונית בישראל – ובפרט פרויקטים של פינוי בינוי, נמצא בצמיחה מואצת בשנים האחרונות. לצד ההזדמנות הגדולה ליצירת סביבת מגורים מודרנית ומשודרגת, קיימים גם היבטים כלכליים ומשפטיים מורכבים, כשאחד מהם הינו היטל ההשבחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על בעל נכס מקרקעין בעקבות השבחה של המקרקעין – כלומר, עלייה בערך הנכס בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מחושב במתחמי פינוי בינוי במקרים רבים עקב אישור תכנית פינוי בינוי כאשר היטל ההשבחה נגזר מגובה ההשבחה. דרישת התשלום להיטל ההשבחה הינה במועד "מימוש זכויות" – כמו מכירה או קבלת היתר בנייה.
מהו היטל השבחה במתחם פינוי בינוי?
בפרויקטים של פינוי בינוי, ערך הקרקע עולה לעיתים באופן משמעות לאחר אישור תכנית התחדשות הכוללת תוספת זכויות בנייה. לדוגמה: במקום שלושה בניינים ישנים בני 3 קומות, ניתן לבנות מגדלים בני 20 קומות. השבחה זו מביאה להיטל השבחה לרוב במקרים הבאים – מצד הדיירים (במכירה, לפני קבלת היתר ולאחר אישור התכנית המשביחה), והן מצד היזם (במועד קבלת היתר בנייה במידה והיטל ההשבחה לא שולם במכירה ע"י בעלי הזכויות לאחר אישור התכנית המשביחה).
מה משפיע על גובה היטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי?
בין יתר הפרמטרים העיקריים שמשפיעים על גובה ההיטל כוללים:
- היקף הזכויות שאושרו בתכנית – ככל שהתכנית נדיבה יותר, ההיטל גבוה יותר.
- מיקום הנכס- ככל שהקרקע במיקום מבוקש יותר, ערך ההשבחה עולה.
- הזמן הסביר לדחייה לתכנית- מהו מקדם הדחייה עד למימוש התכנית.
- האם מובאים דמי שימוש בתקופת הביניים- האם יש להביא בחשבון במצב החדש את הערך של דמ"ש ראויים בתקופת הביניים.
האם יש הבדל בין מרכז לפריפריה?
בהחלט. במרכז הארץ – תל אביב, רמת גן, גבעתיים וכו’ – ערכי הקרקע גבוהים מאוד, ולכן גם ההשבחה ניכרת וההיטל בהתאם. לעומת זאת, בפריפריה, השווי ההתחלתי נמוך יותר.
להלן מידע מהאתר הממשלתי – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקבי שיעור היטל ההשבחה מההשבחה:
https://www.gov.il/he/pages/heytel-hashbacha
החל ביום 1.5.2022 נקבע בחוק התכנון והבנייה כי שיעור היטל ההשבחה שיחול בפרויקטי פינוי בינוי יעמוד על 25%. עם זאת, ניתנה האפשרות לרשויות המקומיות לחלק את תחומי היישוב לאזורים ולקבוע שיעור היטל של (0%, 25% או 50%), שיחול על פרויקטים שמקודמים בשטחה; וזאת לתקופה של חמש שנים.
מדוע חשוב לדעת את גובה ההיטל לאחר אישור התכנית?
לאחר אישור התכנית, שווי הדירה הקיימת עשוי לעלות, אך גם להתלוות אליו חיוב בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות. מי שמוכר את דירתו לאחר אישור התכנית המשביחה אך לפני שיצא היתר בניה מאושר לפרויקט פינוי הבינוי אשר ממש את הזכויות בתכנית, עלול לגלות כי הוא נדרש לשלם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ובמקרים מסוימים אף יותר במעמד המכירה. לכן חשוב מאוד לדעת מראש את שיעור ההיטל ולתכנן בהתאם.
מדוע חיונית בחינה של שמאי מקרקעין לאחר קבלת שומת היטל השבחה מהועדה המקומית?
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה, יש לבדוק אותה בקפידה. לעיתים קיימים פרמטרים אשר משפיעים על הערכת היטל ההשבחה בשומת הועדה אשר ייתכן וכי שמאי מקרקעין ימליץ לערער על שומת הועדה עקב הפרמטרים שהובאו בחשבון בשומת הועדה.
לסיכום-
היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי הוא מרכיב חשוב ומהותי בתכנון הכלכלי של הפרויקט – עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות במקרים מסוימים. לרוב יש לשים לב ולהביא בחשבון את עניין היטל ההשבחה הן בעת בעל זכויות אשר מוכר את דירתו במתחם פינוי בינוי לפני קבלת היתר והן ליזם בעת הוצאת היתר בניה המממש את הזכויות מתוקף התכנית לפינוי בינוי.
