עו"ד הראל ורד - שמאי מקרקעין

תוכנית רובע 3

תוכנית הרובע

תכנית רובע 3 (תכנית תא/3616/א) אושרה למתת תוקף בינואר 2018.
התכנית מעודדת התחדשות עירונית במרכז העיר ת”א, בעזרת קביעת מסגרת זכויות בנייה לבנייני מגורים בתחום רובע 3.

תחום רובע 3 הינו בין נחל הירקון מצפון לרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק מדרום ובין רחוב הירקון ממערב לחלקות הגובלות ברחוב אבן גבירול ממזרח.

התכנית הינה תכנית לפי סעיף 23 לתמ”א 38.

התכנית מקנה בין היתר זכויות בניה לתוספת קומות בהתאם לאזור (בתוך או מחוץ לאזור הכרזת אונסקו) וכן בהתאם למועד הוצאת היתר הבניה לבניין (לפני או אחרי 1.1.1980).

במקרים רבים כאשר בעלי דירות רצו למכור את דירותיהן אשר ממוקמות בתחום התכנית, נדרש מהם תשלום בגין היטל השבחה.

(היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהועדה המקומית, רשאי הנישום להגיש השגה על היטל השבחה להפחתת שומת הועדה, באמצעות פנייה למינוי שמאי מכריע או באמצעות פנייה לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים. יש לציין כי את ההשגה כנגד שומת הועדה ניתן להגיש עד 45 ימים מיום קבלת השומה, לאחר מכן ההשגה אינה תיבחן.)

בעלי דירות רבים אשר קיבלו את דרישת התשלום להיטל השבחה מהעירייה, ערערו על היטל ההשבחה.

כאשר סוגייה מרכזית אשר עלתה אצל השמאים המכריעים, הינה האם יש להביא בחשבון במצב הקודם את הזכויות מתוקף תמ”א 38 וכיצד יש להתייחס לזכויות אלו.

במקרים רבים הוכרע (בשמאות מכרעת) כי יש להביא בחשבון תמ”א 38 במצב הקודם, והיטל ההשבחה ירד משמעותית ואף הוכרע אצל חלק מהשמאים המכריעים כי לא קיים היטל השבחה בכלל.

בחודש ספטמבר 2022 התקבלה החלטה של ועדת ערר לגבי 10 ערערים שהוגשו על שומות של הועדה המקומית בגין היטלי השבחה עקב תכנית תא/3616א (תכנית רובע 3), (בערערים אלו לא מונה עד להחלטת ועדת הערר שמאי מייעץ ולא התקיים הליך של שמאי מכריע).

מסקנת ועדת הערר בדעת הרוב בערר זה כי אין לקחת בחשבון במצב הקודם את תמ”א 38 ואת המדיניות שנקבעה ביחס לרובע 3.

קיימים עוד ערערים רבים לגבי עניין זה, וסביר להניח כי יתקיימו ערכאות נוספות בעניין.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות היטל השבחה של הועדות והצלחות רבות.

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן