עו"ד הראל ורד - שמאי מקרקעין

שיטות מקובלות לחישוב שווי חנות

חישוב שווי חנות

שיטות מקובלות לחישוב שווי חנות?
קיימות 3 גישות מקובלות לחישוב שיווי נכס אשר שמאי מקרקעין עובד לרוב לפיהם.
2 הגישות המקובלות לבדיקת שווי חנות הינן: גישת ההשוואה וגישת הוון הכנסות כאשר שתיהן בעלות תוקף גבוה.
כמו כן קיימת גישת העלויות אשר בעלת תוקף נמוך לנכסים מסוג זה.
גישת ההשוואה – הינה גישה המתבססת על ניתוח נתונים לנכס דומה אשר נמכר בסמוך למועד הקובע
(המועד הקובע- המועד לו שומת המקרקעין מתייחסת).
לדוג’: עריכת שומת מקרקעין לחנות מסחרית עם חזית לרחוב ראשי בעיר גבעתיים בגודל של 40 מ”ר.
כאשר שמאי מקרקעין יעריך את שווי הנכס בגישת ההשוואה, הוא ינסה לאתר נתוני השוואה מנכסים בעלי מאפיינים כמה שיותר דומים לנכס הנישום. ככל שיש שינויים בין נתוני ההשוואה לנכס שבנדון ייתכן ויביא בחשבון השמאי מקדמי התאמה בין עסקאות ההשוואה לבין הנכס הנישום.
כלומר, במידה והשמאי יראה כי בוצע עסקה לחנות בגודל דומה אך ברחוב צדדי ולא עמוס כמו מיקומו של הנכס שבנדון, ייתכן ושמאי המקרקעין יביא את העסקה הזו בחשבון באופן מוגבל.
במידה, וקיימת חנות מסחרית בעלי מאפיינים דומים ברחוב עם תנועה דומה של לקוחות פוטנציאלים שעוברים ברחוב, ייקח שמאי המקרקעין את העסקה הזו כנתון השוואה אמין יותר אשר רמת הוודאות שלו גבוה יותר.
כמובן, שככל וקיימות מס’ עסקאות רלוונטיות גבוהות יותר שבוצעו לאחרונה כך אפשר לאמוד ברמת אמינות גבוה יותר את שווי הנכס.
גישת היוון הכנסות – גישה זו מתבססת על קבלת הערך הנוכחי של הכנסות עתידיות, לפי היוון ההכנסות אשר צפויים להתקבל מהנכס לאורך חייו.
שמאי המקרקעין ינסה לקבל מחירי השוואה בעלי תוקף כמה שיותר גבוה.
לדוג’- דמ”ש המשולמים בנכס הנישום, מחירי שכירות בנכסים בעלי מאפיינים כמה שיותר דומים, מחירי היצע לנכסים בעלי מאפיינים דומים.
כמובן, שנתוני השכירות עליהם יתבסס השמאי יהיו רלוונטיים ככל שקרובים יותר למועד הקובע.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בהערכת שווי נכסים מסחריים.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן