שמאי מקרקעין - הראל ורד

מה כוללת שומת מקרקעין מלאה?

מה כוללת שומת מקרקעין מלאה?
שומת מקרקעין לפי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ”ו-1966, תכלול בין היתר-
ביקור בנכס – הביקור יתבצע בפנים המבנה (במידה ולא יתאפשר יצוין זאת).
בדיקת סביבת הנכס – סקירת הסביבה והאם יש גומרים המשפיעים על שווי הנכס בסביבה.
בדיקת המצב התכנוני – לפי סוג השומה ויקבע בתקנים מיוחדים. ייתכן וגם לנכס בנוי קיימים זכויות בניה משמעותיות נוספות אשר יכולות להשפיע באופן מהותי על שווי הנכס.
לדוג’ – אדם המעוניין לקנות דירת מגורים בת 4 חדרים בעיר רמת גן.
ייתכן כי בעת הביקור בדירה, הקונה הפוטנציאלי, יראה לנגד עיניו את הדירה בלבד.
הקונה יבדוק שהדירה לשביעות רצונו וזאת בלבד.
אך ייתכן וקיימות זכויות בניה נוספות אשר לא ניתן לראות אותם מבדיקה רגילה של הדירה.
לדוג’, אפשרות להוסיף חדר ולהגדיל את הדירה מ 4 חדרים לדירת 5 חדרים.
זכויות הבניה להוספת חדר שוות כסף ויש להם משמעות רבה בעת הרכישה, שכן הגיוני כי שווי הנכס גבוה יותר מדירה זהה אשר אין לה את זכויות הבניה להוספת חדר.
בדיקת מצב הרישוי- לפי סוג השומה ויקבע בתקנים מיוחדים.
לצורך המחשה- שמאי המקרקעין בעת בדיקתו והכנת שומת מקרקעין מלאה, נדרש לבדוק את מצב הרישוי בנכס.
כלומר, שמאי המקרקעין יבדוק מתיק הבניין, ויראה האם קיים היתר לנכס שבנדון והאם תשריט ההיתר (הגרמושקה), תואמת לבנוי בפועל.
במידה וקיימת חריגה בניה בנכס יציין זאת שמאי המקרקעין בשומתו את החריגות שנבנו ללא ההיתר בניה, דבר זה יכול להשפיע על השווי באופן משמעותי.
לדוג- רוכשים המעוניינים לרכוש דירת גן בירושלים הכוללת 5 חדרי שינה בשטח כולל של 125 מ”ר.
בעת ביקרו של שמאי המקרקעין בנכס, יבדוק האם 125 מ”ר הבנויים הינם בהיתר בניה.
ייתכן וקיימת חריגת בניה בנכס ושמאי המקרקעין יראה כי ניתן היתר רק לדירה של 4 חדרים בשטח של 100 מ”ר ו- 25 מ”ר בנויים ללא ההיתר.
דבר זה יכול להשפיע באופן משמעותי מאוד על ערך הנכס מכיוון ש 25 מ”ר בנויים בחריגה מהיתר.
כחלק מבדיקתו של שמאי המקרקעין, עניין זה חשוב מאוד שכן יכולה להיות לו השפעה ישירה על שווי הנכס.
הזיהוי הקנייני בנכס- לפי סוג השומה ויקבע בתקנים מיוחדים.
במצב המשפטי בשומה יפורט מי בעל הזכויות בנכס וזיהוי הדירה. כל אלו דברים אשר לא בהכרח נראים לעיין ל”קונה” הנכס אך יכולים להשפיע באופן מהותי על שיוויו.
עקרונות גורמים ושיקולים- גורמים המשפיעים על הערכת שווי הנכס, יפורט למרכיב המע”מ בפרק זה.
תחשיב- לפי סוג השומה ויקבע בתקנים מיוחדים.
התחשיב יהיה חלק מהשומה או יצורף כנספח לשומה.
שווי הזכויות הנישומות- שווי הזכויות ירשמו בערך מוחלט (במקרים מסוימים בהם נדרש ירשמו טווח מחירים), לצד זה ירשמו שווי הזכויות במילים.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות מקרקעין מלאות.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן