עו"ד הראל ורד - שמאי מקרקעין

מה הם השיטות המקובלות לחישוב שווי בית מגורים צמוד קרקע?

שיטות מקובלות לחישוב שווי של בית מגורים צמוד קרקע-
קיימות 3 גישות מקובלות לחישוב שווי נכס ששמאי מקרקעין עובד לרוב לפיהם.
2 הגישות המקובלות לבדיקת שווי בית מגורים צמוד קרקע הינן:
גישת ההשוואה וגישת העלויות.
גישת ההשוואה הינה גישה המתבססת על ניתוח נתונים לנכסים דומים אשר נמכרים בסמוך למועד הקובע (המועד הקובע- המועד לו שומת המקרקעין מתייחסת).
לדוג’: עריכת שומת מקרקעין לבית מגורים צמוד קרקע חד משפחתי בעל 2 קומות בשטח כולל של 200 מ”ר וגינה בשטח של 100 מ”ר.
בבדיקת שווי בית המגורים בגישת ההשוואה, שמאי המקרקעין ייעזר בנכסי מקרקעין דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה.
השמאי ינסה לאתר בתים צמודי קרקע בעלי מאפיינים כמה שיותר דומים לנכס הנישום לו הוא עורך את שומת המקרקעין.
כלומר, ינסה השמאי לאתר בתי מגורים בעלי מאפיינים דומים, כגון- שטח הבית, מס’ חדרים/חלוקת הדירה, שנת בניה ורמת הגמר בנכס, פיתוח החצר וכו’.
במידה וקיימים מאפיינים שונים בין עסקאות ההשוואה לנכס שבנדון, יצטרך שמאי המקרקעין להביא בחשבון מקדמי התאמה.
ככל שעסקאות ההשוואה דומות במאפיינים לנכס שבנדון כך תוקף אמינותם והאפשרות להסתמך עליהם עולה, ושמאי המקרקעין יעדיף נתונים אלו על נתונים אשר בעלי מאפיינים שונים מהנכס הנישום.
גישת העלות/השווי הפיזי- בעת חישוב שווי צמוד קרקע בשיטה זו יחשב שמאי המקרקעין את סכימת העלויות של המבנה ומרכיב עלויות ההקמה הנדרשות ואת תוספת שווי הקרקע, וכן את שיעור הרווח היזמי המקובל בשוק.
נחזור לדוג’ הקודמת: עריכת שומת מקרקעין לדירת מגורים בעיר הרצליה לבית מגורים צמוד קרקע חד משפחתי בעל 2 קומות בשטח כולל של 200 מ”ר וגינה בשטח של 100 מ”ר.
בבדיקת שווי בית המגורים בעזרת גישת העלות, שמאי המקרקעין ייחשב את עלויות הבניה הנדרשות לצורך בניית בית המגורים (במידה ומדובר בבית מגורים אשר איננו חדש, שמאי המקרקעין יתייחס לפחת הנצבר בנכס).
נגיד שמדובר בבניה לבית מגורים צמוד קרקע חדש ברמת גמר טובה בה עלות הבניה מוערכת ב 1.5 מיליון ש”ח, ושווי הקרקע מוערך ב 2.5 מ’ ₪. סה”כ שיווי הקרקע + תרומת המבנה 4 מ’ ₪. בתוספת רכיב יזמות נהוג (לצורך הדוג’ כ- 5%). סה”כ שווי הנכס 4.2 מ’ ₪.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב במגוון רחב בהערכת שווי של בתי מגורים צמודי קרקע.
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן