שמאי מקרקעין - הראל ורד

מדוע שמאי מקרקעין נחוץ?

שמאי מקרקעין

כמו כל דבר בחיים יש לשקול את היתרונות מול החסרונות, מה הכוונה?

כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס מקרקעין (כל סוג נכס: מסחרי, בית מגורים, מבני תעשייה, קרקע לבנייה וכו’).

ייתכן ומה שאנו יודעים על הנכס זה מה שקורה בפועל, ואומדן שווי הזכויות הינו “פשוט יחסית”.

ובמקרה כזה גם ללא התייעצות וקבלת שומת מקרקעין משמאי מקרקעין ייתכן ולא יהיה שום פגם בכדאיות העסקה.

אך מה קורה במצב שאנו קונים נכס מקרקעין ללא התייעצות וקבלת חוות דעת שמאית משמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי, וקיימים דברים “נסתרים” אשר לא ידענו לגבי הנכס ומשפיעים באופן משמעותי על שווי הנכס.

במקרים רבים האדם מהיישוב שקונה נכס מקרקעין לא ער ואף לא מכיר סוגיות חשובות ביותר שיש לבדוק טרם רכישת נכס.

בין אם מדובר שהנכס בנוי לפי היתר בניה מאושר ותואם לשימוש ובין אם מדובר על נכס אשר כולל זכויות בניה נוספות ובין אם קיימת בעיה משפטית בנכס המשפיע על שווי הזכויות בשוק החופשי.

להלן דוגמא נפוצה מאוד- רוב האנשים אשר מעוניינים לרכוש דירת מגורים נדרשים לקחת משכנתא על מנת לבצע את העסקה.

ברוב המקרים טרם קבלת האישור למשכנתא, הגוף המממן דורש קבלת שומת מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.

פעמים רבות לאחר חתימה על חוזה הרכישה, כאשר שמאי המקרקעין מגיע אל בית המגורים, הוא מופתע לגלות שחלקים ניכרים מהנכס בנויים באופן לא חוקי ללא היתר בניה חתום ע”י הועדה המקומית.

כיצד ניתן להימנע ממצב כזה?

במידה ומבוצעת שמאות טרום רכישה, על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי אשר יבדוק בשומתו את המרכיבים השונים ניתן יהיה לגלות מראש בעיות מסוג זה ואף לבדוק את כדאיות העסקה.

חשיבות שמאי מקרקעין במקרה שקיימים זכויות בניה אשר אינן מנוצלות?

שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי, נדרש לנתח בצורה מיטבית את זכויות הבניה אשר קיימות בנכס וכן לתת אומדן לשווי זכויות בניה אלו.

דוגמא- אדם רכש נכס “שעל פניו” נראה נכס רגיל ומהווה בית מגורים סטנדרטי.

אך פעמים רבות ייתכן וקיימות תוכניות החלות על הנכס אשר מקנות זכויות בניה מעבר למה שבנוי בפועל וללא קבלת שומת מקרקעין משמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי, האדם “הרגיל” לא היה מגלה אודותם.

לדוג’- אדם חיי במשך 20 שנה בבית צמוד קרקע בנתניה ליד הים, ובמשך השנים אושרו תוכניות בניין עיר. במידה ותוכניות אלו מקנות זכויות בניה נוספות מעבר לבנוי בהיתר יש לאמוד את שווי הזכויות וכן לבדוק האם ייתכן ותהיינה דרישת תשלום להיטל השבחה בגין זכויות אלו.

ייתכן ובעל המקרקעין אשר מעוניין למכור את הנכס שלו, לא יהיה “ער” לכל התוכניות אשר מקנות זכויות בניה וימכור את הנכס בחסר.

או לחילופין הוא ידע על תוכניות מסוימות אשר משביחות את ערך המקרקעין, אך לא ידע לכמת את שווי הזכויות ולאמוד את היטל ההשבחה הצפוי בעת מכירת המקרקעין.

ייתכן מצב כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס מקרקעין, אשר קיימות בנכס זכויות בניה נוספות (למשל- קרקע לבניה, בית מגורים אשר לא נוצלו בו כל זכויות הבניה וכו’) ולא ידע על כך ללא קבלת שומת מקרקעין של שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי.

לכן מומלץ מאוד טרם ביצוע עסקת מקרקעין, לקבל שומת מקרקעין מלאה משמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי אשר יוכל לאמוד את שווי זכויות הבניה.

שכן בשביל כימות שווי זכויות הבניה נדרשת חקירה מעמיקה אשר לעיתים אדם אשר לא מתמצא בתחום יוכל לאמוד ב”חסר” או ב”יתר” את זכויות הבניה.

בשומת מקרקעין מלאה של שמאי מקרקעין מוסמך ניתן להיחשף לפרמטרים רבים שללא השומה יכול להיות שלא היו מתעוררות שאלות חשובות טרם קניית הנכס.

מעבר לכך ייתכן וכדאיות העסקה תתגלה רק לאחר קבלת שומת מקרקעין משמאי מקרקעין מוסמך, אשר יערוך בדיקה מקיפה על פרמטרים שונים לגבי שווי המקרקעין.

אנו ממליצים בחום, לפני כל ביצוע עסקת מקרקעין להתייעץ עם שמאי מקרקעין מקצועי ולקבל שומת מקרקעין מלאה.

כל האמור בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה של שמאי מקרקעין ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן