שמאי מקרקעין - הראל ורד

מדוע מומלץ לקחת שמאי מקרקעין בעת קניית דירה?

מדוע מומלץ שמאי מקרקעין בעת קניית דירה: בעת קניית דירה, ישנם המון היבטים שנדרש להתייחס אליהם.
ראשית, נתחיל מכך שרכישת דירה הינה כנראה העסקה הגדולה ביותר שרבים מאיתנו נעשה במהלך חיינו.
טרם ביצוע חתימת החוזה מומלץ לקחת שמאי מקרקעין אשר יבדוק מספר דברים חשובים לקביעת שווי הנכס.
מדוע נדרש דווקא שמאי מקרקעין לקביעת שווי הנכס?
שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומקצועי, הינו שמאי אשר במהלך לימודיו והכשרתו למד לבדוק דברים אשר יכולים להשפיע באופן מהותי על הערכת שווי הנכס, אשר אדם מהשורה ייתכן ולא ידע עליהם.
מספר דברים אשר שמאי מקרקעין נדרש לבצע בעת ביצוע שומת מקרקעין מלאה לנכס טרום הרכישה:
בדיקת סביבת הנכס – האם יש גומרים המשפיעים על שווי הנכס בסביבה.
בדיקת המצב התכנוני – האם ישנם זכויות בניה נוספות היכולות להשפיע על שווי הנכס.
לדוג’ – אנו מעוניינים לקנות דירת מגורים בת 4 חדרים בעיר רמת גן.
לצורך העניין בעת ביקור הקונה הפוטנציאלי, ייתכן ויראה “הקונה” לנגד ענייו את הדירה בלבד, יבדוק שהדירה לשביעות רצונו וזאת בלבד.
אך ייתכן וקיימות זכויות בניה נוספות אשר בביקור בדירה ובבדיקה שטחית ייתכן ולא ניתן יהיה להבחין בהם.
לדוג’ אפשרות להוסיף חדר ולהגדיל את הדירה מ 4 חדרים לדירת 5 חדרים.
זכויות הבניה להוספת חדר שוות כסף ויש להם משמעות רבה בעת הרכישה, שכן הגיוני כי שווי הנכס גבוה יותר מדירה זהה אשר אין לה זכויות בניה להוספת חדר.
בדיקת מצב הרישוי- שמאי המקרקעין בעת בדיקתו והכנת שומת מקרקעין מלאה, נדרש לבדוק את מצב הרישוי בנכס.
כלומר, שמאי המקרקעין יבדוק מתיק הבניין, ויראה האם קיים היתר לנכס שבנדון והאם תשריט ההיתר (הגרמושקה), תואמת לבנוי בפועל. במידה וקיימת חריגת בניה בנכס יציין זאת שמאי המקרקעין בשומתו את החריגה/חריגות שנבנו ללא היתר בניה.
דבר זה יכול להשפיע על השווי באופן משמעותי.
לדוג- רוכשים המעוניינים לרכוש דירת גן בירושלים הכוללת 5 חדרי שינה בשטח כולל של 125 מ”ר. בעת ביקרו של שמאי המקרקעין בנכס, יבדוק האם 125 מ”ר הבנויים הינם בהיתר בניה.
ייתכן וקיימות חריגות בניה בנכס ושמאי המקרקעין יראה כי ניתן היתר “רק” לדירת 4 חדרים בשטח של 100 מ”ר ו- 25 מ”ר בנויים ללא ההיתר.
עניין זה יכול להשפיע באופן משמעותי מאוד על ערך הנכס מכיוון ש 25 מ”ר בנויים בחריגה מהיתר.
כחלק מבדיקתו של שמאי המקרקעין, עניין זה חשוב מאוד שכן יכולה להיות לו השפעה ישירה על שווי הנכס.
הזיהוי הקנייני בנכס- מי בעל הזכויות בנכס וזיהוי הדירה. כל אלו דברים אשר לא בהכרח נראים לעין של “קונה” הנכס אך יכולים להשפיע באופן מהותי על שיוויו.
לכן לפני שרוכשים נכס מקרקעין מומלץ להיעזר בשרותיו של שמאי מקרקעין מוסמך.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון רב בליווי רכישת נכס, לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן