עו"ד הראל ורד - שמאי מקרקעין

מדוע מומלץ לקחת שמאי מקרקעין בעת מכירת נכס מסחרי?

שמאי מקרקעין מומלץ

התשובה לשאלה זאת פשוטה מאוד והיא: כן? בעצם מדוע לא?

ובהחלט כך הדבר, בעת קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין על מנת לבדוק האם נראה שכדאי לערער על חישוב שומת הועדה.

בעת קבלת שומת היטל ה

כאשר אנו מעוניינים למכור נכס מסחרי הדבר הראשון לרוב שמעסיק אותנו מהו שווי הנכס, זאת בשביל שנוכל למקסם את התמורה אשר נקבל עבור הנכס.

בעת עריכת שמות מקרקעין יבחנו פרמטרים רבים אשר משפיעים על שווי הנכס, להלן מס’ פרמטרים אשר יכולים להשפיע:

מיקום וחשיפת הנכס- חנות במקום מרכזי בעיר עם תנועה ערה של אנשים יכולה להשפיע באופן משמעותי אל שווי הנכס, ואינה דומה לנכס אשר ממוקם במיקום בעל חשיפה נמוכה עם תנועה דלה של אנשים.

כמו כן, יכולים להיות 2 חנויות בקרבה של כמה מטרים אשר שווים יהיה שונה.

מיקום הנכס ברחוב וחשיפתו לעוברים והשבים הינה משמעותית מאוד בנכס מסחרי, שכן הפדיון בעסק יכול להשתנות באופן משמעותי כשאר קיימת חשיפה גבוה יותר לנכס.

כאשר קיים נכס בעל חשיפה גבוה סביר להניח כי דמי השכירות יעלו גם הן וכך סביר ששווי הנכס יהיה גבוה יותר.

דמי השכירות בסביבה- דמי השכירות אשר מתקבלים בסביבה לנכסים דומים בעלי שיעור חשיפה דומה הינם אינדיקציה מצוינת על מנת להעריך את דמי השכירות אשר ראויים לנכס שבנדון.

לפי דמי השכירות ניתן לקבל את ערך הנכס תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות – גישה זו מתבססת על קבלת הערך הנוכחי של הכנסות עתידיות, לפי היוון ההכנסות אשר צפויים להתקבל מהנכס לאורך חייו.

כאשר יש היצע קטן של חנויות מסחריות וביקוש גדול לשכור חנויות, דמי השכירות יעלו באופן משמעותי ביחס למקומות בהם קיים היצע גדול וביקוש קטן.

דמי שכירות גבוהים מעלים כמעט באופן ישיר את שווי הנכס (למעט מקרים מיוחדים), שכן בעל הזכויות בכנס יקבל דמי שכירות גבוהים מדי חודש עבור החנות במידה וישכיר אותה.

תחרותיות – כאשר קיימים חנויות רבות הדבר מחד גיסא יכול למשוך מבקרים פוטנציאלים רבים ולהגדיל את הפדיון ובכך להשפיע על דמי השכירות המתקבלים. ומאידך גיסא תחרות יתר יכולה להשפיע באופן שלילי על הפדיון וכך על דמי השכירות.

גודל הנכס– יכולה להיות שוליות לנכסים בעלי שטח גדול מאוד.

שווי מ”ר בחנות בגודל של 50 מ”ר לא בהכרח דומה לשווי מ”ר בחנות של 300 מ”ר או 1,000.

ייתכן ובחנויות בעלי שטחים גדולים תהיינה שוליות והתרומה עבור המ”ר הנוספים תהיה נמוכה יותר.

ייתכנו מצבים בהם הביקוש לחנויות גדולות הינו גבוה יותר ובכך אפקט השוליות יפחת.

פונקציונאליות הנכס- חנות אשר תוכננה באופן חכם יכולה להשפיע על כמות המכירות ועל הפדיון ובכך להשפיע על שווי הנכס.

ובכן, קיימים מאפיינים רבים אשר משפיעים על שווי נכס מסחרי.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומבוא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בעריכת שומות עבור נכסים מסחריים.

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן