שמאי מקרקעין - הראל ורד

השפעת היטל השבחה על השקעות נדל”ן

בעמוד זה ננסה לענות באופן כללי על השאלות הבאות-

האם היטל השבחה משפיע על הכדאיות הכלכלית להשפיע בנדל”ן.

האם ייתכן שעסקה הופכת להיות אינה כדאית או פחות כדאית בעקבות מס היטל השבחה.

תחילה, נסביר בקצרה מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

כיצד מחושב גובה ההיטל ?

גובה היטל השבחה נגזר מפרמטרים שונים אשר משפיעים על גובהו. לכל נכס קיימים מאפיינים שונים, ולכן גובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס מסוים יכול להיות שונה מגובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס אחר בקרבתו.

מה גובה שיעור היטל ההשבחה?

גובה היטל השבחה הינו מחצית (50%) מגובה ההשבחה.
לדוג’ – במידה וקיימת השבחה בנכס בעקבות תכנית אשר הקנתה הגדלת זכויות בניה לקרקע ושווי ההשבחה מוערכת ב- 500,000 ש”ח. היטל השבחה יעמוד על מחצית מגובה ההשבחה בסך 250,000 ש”ח.
על היטל השבחה ייתכן ויחולו הפרשי הצמדה ו/או ריבית.

כלומר, מועד רכישת הזכויות ביחס למועד אישור התכניות אשר אישרו זכויות בניה בקרקע (או אישרו זכויות בניה נוספות מעבר למה שהתכניות החלות מקנות לאותה הקרקע) משמעותי מאוד.

כאשר נרצה לרכוש נדל”ן, חשוב לבדוק האם הזכויות החלות על אותו הנדל”ן מומשו במלואם והאם שווי הנדל”ן נגזר מזכויות עתידיות אשר טרם אושרו.

זאת מכיוון שמעבר לכך שזכויות בניה אשר קיימות או זכויות בניה שעתידיות משפיעות על שווי הנכס, מועד אישורם של זכויות הבניה יכול להשפיע באופן משמעותי על היטל ההשבחה וכן על כדאיות עסקה בנדל”ן.

לצורך המחשה להלן מספר דוג’:

דוג’ 1 – נניח וקיימת קרקע ריקה עליה קיימת תכנית בניה מאושרת המקנה זכויות לבניית 5 קומות למגורים אשר תכלול 15 דירות מגורים.

וטרם הרכישה זכויות בניה אלו אושרו (לאחר אישור תכנית בניין עיר ברשומות + 15 ימים), לא צפוי היטל השבחה בגין זכויות בניה אלו אשר אושרו מכח תכנית בניין עיר.

דוג’ 2- נניח ועל אותה הקרקע (קרקע ריקה) לא קיימות זכויות בניה אשר פורטו לעיל, אך במגרש קיים פוטנציאל תכנוני לאישור זכויות בניה אלו (זכויות לבניית בניין בן 5 קומות ל- 15 יח”ד) וזכויות אלו טרם אושרו בעת רכישת הנכס.

לאחר רכישת הנכס צפויה דרישה תשלום להיטל השבחה לאור זכויות הבניה אשר יאושרו לאחר רכישת הנכס.

כלומר, מאוד הרכישה הינו טרם אישור זכויות הבניה אשר עתידות להיות מאושרות בקרקע. ולאור זאת ההשבחה בגין אישור התכניות אשר יאושרו לאחר הרכישה תמוסה במס היטל השבחה.

דוג’ 3-

מצב נוסף לדוג’, הינו שעל הקרקע קיימות זכויות בניה נוספות שטרם מומשו וטרם שולם בגינם היטל השבחה.

בעת מכירת הנכס צפויה להיות דרישת תשלום להיטל השבחה.

היטל ההשבחה ייגבה ממי מהצדדים לפי ההסכמים המשפטיים ביניהם (לדוג’ עסקת ברוטו/נטו).

לסיכום, על היזם או על רוכש פרטי יש לבדוק באופן מעמיק מהם זכויות הבניה הקיימות על הנכס והאם צפויה להיות מאושרות זכויות בניה נוספות על אותו המגרש.

זאת כמובן, על מנת להעריך את שווי הנכס בצורה נכונה לפי היקף זכויות הבניה והפרמטרים השונים.

ושנית, לצורך בדיקת אומדן גובה היטל ההשבחה באם יחול על הקרקע.

כפי שצוין היטל ההשבחה הינו 50% מגובה ההשבחה, ולכן למס היטל השבחה יכולה להיות משמעות רבה על כדאיות עסקת נדל”ן.

איך ניתן לבדוק האם קיימות זכויות בניה נוספות או מהו הפוטנציאל התכנוני של הנדל”ן?

שמאי מקרקעי מקצועי ומיומן יכול לאמוד את שווי הנכס וכן לאמוד את היטל ההשבחה הצפוי.

בנוסף, במידה וקיימות זכויות בניה שטרם אושרו (בתהליך סטטוטורי שטרם הגיע לסיומו).

שמאי מקרקעין מקצועי יוכל לבדוק מהו הפוטנציאל התכנוני של אותו הנכס וכן לאמוד את גובה היטל ההשבחה הצפוי.

אנו ממליצים לפני כל עסקת מקרקעין באשר היא לקבלת שומת מקרקעין מלאה משמאי מקרקעין מוסמך מקצועי ומיומן.

למשרדנו ניסיון רב בהערכת שווי לנכס מקרקעין מגוונים וכן ניסיון רב במס היטל ההשבחה.

לייעוץ התקשרו עכשיו ונשמח לעזור.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן