עו"ד הראל ורד - שמאי מקרקעין

השימוש הטוב והיעיל במקרקעין

שימוש הטוב והיעיל במקרקעין

פשוטו כמשמעו, ניתן דוגמה לצורך המחשה:
בהנחה כי יש לנו מגרש בשטח של דונם אחד, ועליו קיים בית מגורים חד משפחתי בשטח של 120 מ”ר בקומה אחת.
על הקרקע קיימת תכנית אשר מקנה זכויות לבניית 8 יחידות דיור בבניה רוויה ומכח התכנית ניתן להוציא היתר בניה.

לצורך הדוג’ נביא בחשבון את הנתונים הבאים:
שווי קרקע ליח”ד בבניה רוויה הינה 800,000 ₪.
שווי הנכס הבנוי כיום ללא ניצול זכויות הבניה הנוספות הינו 2,000,000 ₪.
עלות הריסת מבנה והכשרת הקרקע כ- 150,000 ₪.
כלומר, כיום שווי הנכס ללא זכויות הבניה 2 מ’ ₪.
ואילו שווי הקרקע כריקה ופנויה הינה כ- 4.6 מ’ ₪.


כלומר, המצב הטוב והיעיל בנכס הינו כקרקע ריקה ופנויה לצורך מימוש זכויות הבניה (בהנחה כי לא ניתן לבנות על גבי המבנה),
וזאת על אף כי קיים בית מגורים בנוי על הקרקע. הדוג’ הנ”ל הינה דוג’ קלה להמחשה.
קיימים מצבים מורכבים בהם יש פרמטרים נוספים אשר יש להביא בחשבון כגון – היטל השבחה ו/או הוצ’ אחרות אשר יכולות להשפיע על הכדאיות ועל הבחינה של המצב הטוב והיעיל בנכס.
כלומר, סביר כי קונה פוטנציאלי יראה לנגד עניו את זכויות הבניה הקיימות במגרש ואת האפשרות לניצול זכויות הבניה, ולא את המצב הנוכחי של הבנוי כיום ללא זכויות הבניה.
שכן שווי הקרקע גבוה מהשווי של הבנוי כיום ללא זכויות הבניה.

כמובן, שייתכן שלצורך שימוש ביניים בנכס ועד להוצ’ היתר בניה ל- 8 יח”ד יהיה כדאי להשאיר את בית המגורים הקיים כיום.
אין באמור לעיל שום המלצה לבצע פעולה מסוימת ומומלץ להתייעץ עם אנשי המקצוע הרלוונטיים לפני כל ביצוע פעולה, וכמובן גם עם שמאי מקרקעין מוסמך.
כמו כן, האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא כאן להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.


למשרדנו ניסיון רב בהערכת שווי נכסים מורכבים וכדאיות השימוש במקרקעין והחלופות השונות,
לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

 

 

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן