שמאי מקרקעין - הראל ורד

האם שיפוץ דירה מעלה את ערך הנכס?

האם שיפוץ דירה מעלה את ערך הנכס?
בעלי דירות רבים בוחרים לאורך חיי המגורים בנכס לשפץ אותו.
בעת מכירת הנכס, הם מופתעים לגלות שעלות השיפוץ לא בהכרח העלתה את שווי הנכס כפי שעלות השיפוץ עצמה עלתה, ולהיפך.
נסביר, לדוג’ דירה ששוויה 2.5 מ’ ₪ בעיר רמת גן, אשר הושקע בה שיפוץ בעלות חצי מיליון ₪.
בעת מכירת הנכס, מופתע בעל הדירה לגלות שמחיר השוק של הדירה לאחר השיפוץ אינו 3 מ’ ₪, אלא 2.7 מ’ ₪.
איך דבר כזה יכול לקרות? יכולות להיות מספר סיבות (ביחד או לחוד), ננסה להסביר את חלקן:

  • ייתכן ועלות השיפוץ הייתה יקרה והשיפוץ היה חסר יעילות.
  • ייתכן ועלות השיפוץ הושפעה מסגנון מאוד מסוים וייחודי אשר אינו מבטא בערך שיפוץ יוקרתי או שיפוץ אשר מעלה את ערך הנכס כפי עלותו. לכן הקונה הפוטנציאלי אינו “מוכן לשלם” סכום מלא עבור עלות השיפוץ. כלומר, עלות השיפוץ תרמה באופן חלקי לשווי הנכס.
  • ייתכן וקיים מגבלת עליונה על המחיר המשולם באוזר לדירת מגורים בסגנון דומה.
    מה הכוונה? נניח השיפוץ בוצע בשכונת שיכון, בה דירה סטנדרטית נמכרת ב 1.5 מ’ ₪.
    בעל הנכס שיפץ שיפוץ מאוד מושקע בשווי 1 מ’ ₪.
    ייתכן שבשוק החופשי לא יהיה מי שישלם על דירה זו 2.5 מ’ ₪.
    קיימת מעין סוג של “תקרה” למחיר שמוכן לשלם קונה פוטנציאלי לדירה מסוג זה באזור ספציפי גם בהינתן והיא משופצת.
    דבר זה נקרא “השבחת יתר”, כלומר במילים פשוטות – הנכס הושבח בפועל אך לא כל ההשבחה תבוא בחשבון בעת המכירה של הנכס.
    חשוב לציין, כי קיימים גם מצבים אחרים. בהם השיפוץ תורם מעבר לעלותו, מה שגורם בעצם לרווח יזמי על עלות השיפוץ.
    לדוגמה – אותה הדירה שהובאה בדוגמה הקודמת ששוויה טרם השיפוץ הינו 2.5 מ’ ₪, ולאחר שיפוץ של 200 א’ ₪ עלה השווי שלה ל 2.8 מ’ ₪.
    איך זה ייתכן ששווי השיפוץ העלה את שווי הנכס מעבר לעלותו? שיפוץ יעיל, במחיר אטרקטיבי יכול אף לגרום לתרומה לשווי הנכס מעבר לעלות.
    שכן קונה פוטנציאלי בשוק החופשי “יסכים” לשלם תוספת משמעותית על השיפוץ מעבר לעלותו.
  • מסקנה: קיימים סגנוני שיפוץ שונים אשר יכולים להשפיע על הנכס באופן שונה. שמאי המקרקעין העורך שומת מקרקעין לנכס, ייתן משקל לרמת הגמר/ השיפוצים בנכס בעת מתן השווי. אך תרומת השווי של השיפוץ לא בהכרח תהיה בגובה עלות השיפוץ, ייתכן ותהיה גבוה יותר או להפך.

    האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
    כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

    למשרדנו ניסיון רב במגוון רחב של סוגי שומות והערכת נכסי מקרקעין.
    לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן