שמאי מקרקעין - הראל ורד

מיהו “דייר מוגן”?

דייר מוגן

במידה ואתם מכירים את המושג “דייר מוגן” רק באופן כללי, זה הגיוני. שכן בימינו הדבר איננו נפוץ במיוחד ולא קיימים שוכרים רבים בשכירות בדיירות מוגנת כפי שהיה בעבר.

כיום רוב השכירויות הם בשכירות בלתי מוגנת כפי שנפוץ ברוב המקרים כאשר אנו שוכרים נכס מקרקעין.

ברוב חוזי השכירויות כיום יהיה מצוין בתוך חוזה השכירות באופן מפורש, כי לא מדובר בשכירות לדירות מוגנת ואף תופיע בכותרת החוזה פעמים רבות “חוזה שכירות ללא דירות מוגנת” או “חוזה שכירות בלתי מוגן” וכיו”ב.

אז מיהו דייר מוגן?

חוק דייר מוגן הנוכחי נחקק במהלך שנות ה- 70 של המאה הקודמת לאחר שהחוק הקודם נחקק בתקופת המנדט הבריטי בשנות ה- 30 של המאה הקודמת.

באופן כללי (קיימים חריגים), דייר מוגן הינו דייר אשר שילם דמי מפתח ומתגורר בנכס מתוקף הסכם שכירות אשר מצוין בו באופן מפורש כי זהו חוזה שכירות מוגנת.

כמו כן, גם בן משפחה אשר ירש את זכות הדיירות המוגנת יכול להיות גם דייר מוגן (לאחר שעמד בתנאים הנדרשים).

ככלל אצבע (כל מקרה ומקרה יש לבחון באופן עצמאי), שווי הזכויות של דייר מוגן בדירת מגורים במקרים רבים הינו בגבולות של 45%-35% משווי הזכויות בנכס. כאשר בנכס מסחרי שווי הזכויות של דייר מוגן במקרים רבים הינו בגבולות של 50%-60%.

מה הן עילות הפינוי לדייר מוגן?

בין יתר העילות לפינוי דייר מוגן הינם, אי קיום תנאי חוזה השכירות, אי תשלום שכירות, גרימת נזק לנכס בזדון, שימוש בנכס למטרה שאינה חוקית, הטרדת השכנים, השכרת הנכס בשכירות משנה ועילות נוספות.

מדוע מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך טרם ביצוע עסקה בנכס בו מתגורר בנכס דייר מוגן?

כאשר אנו רוצים לאמוד את שווי הזכויות בנכס בו מתגורר דייר מוגן מכח חוזה שכירות לדירות מוגנת, מומלץ לקבל שומת מקרקעין משמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה ממספר סיבות.

כאשר בוחנים שווי של נכס מקרקעין “רגיל” (ללא דייר מוגן), באופן רגיל אין צורך בהבחנה בין שווי זכויות של הבעלים לבין שווי זכויות השוכר.

במקרה בו קיים דייר מוגן בנכס, מעבר לאומדן שווי הזכויות בנכס, נדרש במקרים רבים לבצע הבחנה בין שווי זכויות הדייר המוגן בנכס לבין שווי הזכויות של הבעלים בנכס.

כך שניתן יהיה לתת הערכה נכונה לנכס במידה ובמצעים אומדן לשווי זכויות הבעלים בנכס או אומדן שווי זכויות הדייר המוגן.

בנוסף, ייתכן ויש לבצע שכלול של פרמטרים נוספים כגון- פחת כלכלי.

פחת כלכלי, יכול להשפיע באופן משמעותי על שווי הזכויות בנכס (במקרים רבים פחת כלכלי נע בין 5%-10% משווי הנכס בין נכס עם דייר מוגן לנכס ללא דייר מוגן, יש לבחון כל מקרה לגופו).

כך ששווי הזכויות של הדייר המוגן ושווי זכויות הבעלים ביחד לא יהיו שוות ל- 100% מהנכס (בהשוואה לנכס דומה ללא דייר מוגן), עקב הפחת הכלכלי.

כמו כן, ישנם גורמים שונים אשר יכולים להשפיע מאוד על החלוקה בין שווי זכויות הבעלים לבין שווי זכויות הדייר המוגן בנכס. וכן הבדלים רבים בין סוגי הנכס השונים אשר נמצא בהם דייר מוגן אשר ישפיעו על אופן החלוקה בין שווי זכויות הבעלים לשווי זכויות הדייר המוגן.

לאור זאת, כאשר רוצים לאמוד את שווי הזכויות בנכס בו קיים דייר מוגן חשוב לקבל שומת מקרקעין משמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי.

כל האמור בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה של שמאי מקרקעין ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן