היטל השבחה בתל אביב

היטל השבחה בתל אביב (ת"א)-

העיר תל אביב מונה כ 480 א' תושבים והינה העיר השנייה בגודלה מבחינת מספר תושבים (לאחר העיר ירושלים). העיר מדורגת 8 מתוך 10 במדד הכלכלי חברתי.
העיר כוללת שכונות שונות בעלות מאפיינים שונים ונחשבת לעיר היקרה ביותר בישראל במחירי הדירות. קיים פער משמעותי בין השכונות השונות בעיר תל אביב, כאשר השכונות היקרות ביותר בעיר הינם כרם התימנים, לב תל אביב והצפון הישן החלק הדרומי.
בעקבות מחירי הקרקע הגבוהים בת"א גם ביחס לערים אחרות באזור המרכז, היטל ההשבחה בעיר יכול להגיע לסכומים גבוהים אף בעת מכירת דירה סטנדרטית, וזאת לאור זכויות הבניה הרבות הקיימות בחלק מהמתחמים.

תכנית הרובעים-

העיר תל אביב מחולקת ל – 9 רובעים, כאשר כיום מתקבלות דרישות תשלום רבות להיטל השבחה ברובעים 3 ו- 4 בתל אביב בעקבות תכניות הרובעים אשר מקנות זכויות בניה נוספות.
התכנית לרובע 3 ורובע 4 הינן תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, תכניות אלו נועדו לעידוד התחדשות עירונית, ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה.
בעת מימוש זכויות הבניה של רובע 3 ורובע 4 תתקבל דרישת תשלום מהעירייה להיטל השבחה. היטל השבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד גם בעת מכירת דירה סטנדרטית בתחום רובעים אלו. במקרים לא מעטים בהליך ערעור מתאים היטל ההשבחה יכול לרדת באופן משמעותי ואף לעיתים להתבטל.
כיום סוגיית היטל ההשבחה בעקבות תכנית הרובעים נידונה אצל שמאים מכריעים רבים ואף בבית המשפט לעניינים מנהליים.
בתכנית רובע 3 ורובע 4 קיימים שני מסלולים להתחדשות עירונית לבתים שנבנו בהיתר לפני שנת 1980. מסלול אחד הינו מסלול "תוספת וחיזוק" והמסלול השני הינו מסלול "הריסה ובניה".
בערעור על היטל השבחה מתוקף תכנית הרובעים, יהיה נכון במקרים רבים להתייחס גם לטענות שמאיות וגם לטענות שמאיות משפטיות לגבי תכניות זו.
בעת כתיבת שומה אחרת (נגדית), ישנם טענות אשר יהיו שונות לכל נכס ונכס לאור מאפייניו, וזאת אפילו אם מדובר על אותה תכנית משביחה.
לכן, בעת עריכת שומה אחרת להיטל השבחה (נגדית) יש לבחון בפרמטרים רבים את הנכס שבנדון ולראות את הגורמים אשר משפיעים על גובה ההשבחה בנכס.
משרדנו ממוקם בעיר ת"א, ועורך חוות דעת רבות בעיר.
המשרד מגיש ערעורים על היטל ההשבחה לפי תכנית הרובעים ובעל הצלחות רבות.
במידה וקיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה, מוזמים ליצור איתנו קשר ונשמח לעזור.

הסבר כללי על היטל השבחה-

היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהועדה המקומית, רשאי הנישום להגיש השגה על היטל השבחה להפחתת שומת הועדה, באמצעות פנייה למינוי שמאי מכריע או באמצעות פנייה לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים. יש לציין כי את ההשגה כנגד שומת הועדה ניתן להגיש עד 45 ימים מיום קבלת השומה, לאחר מכן ההשגה אינה תיבחן.

דרישת התשלום מהועדה המקומית מתבססת לפי שומת מקרקעין שבוצעה לצורך בדיקת גובה היטל ההשבחה. על בסיס שומת הועדה תתקבל דרישת התשלום להיטל (בתוספת הצמדה ו/או ריבית ככל וישנם).
שמאי מקרקעין המתמחה בתחום, יוכל לנסות לאמוד את סיכוי ההצלחה בעת ערעור/השגה על שומת הועדה, והאם קיימת כדאיות לערער על שומת הועדה.
בהינתן ומחליטים לערער על שומת הועדה באמצעות הליך של שמאי מכריע (דרך פניה למועצת השמאים מטעם משרד המשפטים בבקשה למינוי שמאי מכריע).
שמאי המקרקעין יכין “שומה אחרת” כנגד שומה הועדה בה יטען את טענותיו, על שומה זו תתקבל תגובת השמאי מטעם הועדה המקומית.
לאחר מכן יתקיים בפני השמאי המכריע דיון בו יציגו הצדדים את טענותיהם, וזאת לאחר שהשמאי המכריע קיבל את שומה הועדה, השומה הנגדית (שומה אחרת) ותשובה לשומה הנגדית (ככל שנשלחה).
לאחר הדיון יכריע השמאי המכריע בשומתו את גובה היטל ההשבחה, במקום גובה היטל ההשבחה אשר התקבל בשומת הועדה (על ההכרעה ייתכן ויכול הצמדה ו/או ריבית).
יצוין, כי על הכרעת השמאי המכריע ניתן הן מצד העיריה והן מצד מקבל דרישת התשלום אפשרות לפנות לערר באמצעות ועדת ערר.

כיצד מחושב גובה ההיטל?

גובה היטל השבחה נגזר מפרמטרים שונים אשר משפיעים על גובהו. לכל נכס קיימים מאפיינים שונים, ולכן גובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס מסוים יכול להיות שונה מגובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס אחר בקרבתו.
מה גובה שיעור היטל ההשבחה?
גובה היטל השבחה הינו מחצית (50%) מגובה ההשבחה.
לדוג’ – במידה וקיימת השבחה בנכס בעקבות תכנית אשר הקנתה הגדלת זכויות בניה לקרקע ושווי ההשבחה מוערכת ב- 500,000 ש”ח. היטל השבחה יעמוד על מחצית מגובה ההשבחה בסך 250,000 ש”ח.
על היטל השבחה ייתכן ויחולו הפרשי הצמדה ו/או ריבית.

על מה ניתן לגבות היטל השבחה?

את ההיטל ניתן לגבות במקרים הבאים:

• תכנית מתאר.
• תכנית מפורטת.
• תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.
• תכנית איחוד וחלוקה עם הסכמת הבעלים.
• הקלות מתכנית.
• שימוש חורג מתכנית.
• תכנית שימור אתרים.

ניתן לגבות היטלי השבחה רק על תכניות שקיבלו תוקף לאחר 1.7.75.
קיימים גם יוצאים מהכלל עליהם לא גובים היטלי השבחה:

• תכנית מתאר ארצית ותכנית מתאר מחוזית (למעט יוצאים מהכלל).
• תכנית ארכיטקטונית.
• תכנית בינוי (אלא אם מדובר במתן זמינות לזכויות).

מהו מועד גביית היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה ייגבה בעת מימוש הזכויות ע”י הוועדה המקומית, לרוב במצבים הבאים:

• הוצאת היתר בניה.
• אישור הקלה או התרת שימוש חורג.
• העברת זכויות במקרקעין (קיימים סייגים).

לדוג’ – ניתנו זכויות בניה נוספות לבניית חדר נוסף בדירת מגורים לאחר רכישת הדירה. בעת מימוש הזכויות (הוצ’ היתר בניה לניצול הזכויות או בעת מכירת הנכס), ייתכן ויחול תשלום היטל השבחה.
חשוב לציין, כי קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה אינה חייבת להיות המילה האחרונה. קיימים מצבים רבים אשר ניתן ע”י ערעור להפחית מגובה היטל השבחה שנקבע עשרות אחוזים ולעיתים אף הפחתה מלאה.

מה ההבדל בין מימוש מלא לחלקי בעת הוצאת היתר?

ככל וקיימות זכויות בניה נוספות בנכס, ייתכן שבמימוש בעת הוצאת היתר בניה לא ינצלו כל זכויות הבניה אשר ניתנו ע”י אחת או יותר מהתכניות המשביחות.
במידה ויבקשו לניצול בהיתר רק חלק מהזכויות הנוספות בנכס, היטל ההשבחה ייגבה בהתאם לפי השיעור היחסי של מימוש הזכויות (מימוש חלקי).
ובמידה ובעת הוצאת ההיתר ינצלו כל זכויות הבניה הנוספות הקיימות מתוקף התכניות המשביחות, ייגבה היטל ההשבחה על מלוא הזכויות (מימוש מלא).

הכלים שעוזרים לועדה המקומית לאכוף את ביצוע התשלום:

בשביל שהועדה המקומית תוכל לאכוף את ביצוע תשלום היטל ההשבחה, קיימים תנאים שללא התשלום לא ניתן יהיה לבצע:

• הוצאת היתר בניה.
• ביצוע העברת הזכויות/הרישום בטאבו.

ע”י תנאי התשלום טרם ביצוע הפעולות, מבטיחה לעצמה הועדה המקומית את התשלום. כאשר ללא ביצוע התשלום באופן עקרוני לא ניתן יהיה לבצע פעולות אלו (ייתכנו מצבים שבכפוף לתשלום חלקי ניתן יהיה לבצע פעולה).
חשוב לציין, שבמידה ובוצע התשלום והוגש ערעור במסגרת הזמנים הרלוונטיים. לא אמורה להיות מניעה מקבלת החזר התשלום ככל שהוחלט בהחלטת שמאי מכריע/פס”ד (לאחר סיום הליך הערעור).

מה הם ההצמדות והרביות אשר חלות על היטל ההשבחה?

הצמדה – תחול מיום אישורה של התכנית ועד יום מימוש התכנית. ההצמדה תהיה לפי מדד המחירים לצרכן או לפי מדד תשומות הבניה (לפי הנמוך מבין שתי המדדים).
ריבית – תחול מיום מימוש התכנית ועד ליום בו בוצע התשלום בפועל. הריבית אשר תוטל הינה 6% בחישוב חודשי (ריבית של 0.5% לחודש).

האם ניתן לערער על גובה היטל שנקבע?

קיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה וברצונכם לבדוק אפשרות לערער עליה?

ניתן לקבל ייעוץ משמאי מקרקעין מוסמך שיבדוק את חוקיות ההיטל, גובה ההיטל ובמידת הצורך יסייע לכם להגיש ערער באמצעות חוות דעת נגדית. לייעוץ התקשרו עכשיו ונשמח לעזור.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות והיטלי השבחה של הועדה המקומית ת"א ובעל הצלחות רבות.

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.