שמאי מקרקעין - הראל ורד

מה ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה?

מס שבח והיטל השבחה 2024

מס שבח הינו מס המוכר על ידי רוב הציבור.

לא פעם בעת מכירה של דירה או נכס מסחרי נקבל דרישת תשלום לאחד ממסים אלו, או אף את שניהם בעת מכירת הנכס.

רבים נוטים לחשוב שהיטל השבחה הוא הינו מס שבח או להפך, כאשר בפועל מדובר בשני מיסים שונים.

אשר סיבת הגבייה בגין כל אחד מהם שונה לחלוטין.

כעת נסביר בקצרה ונפרט מעט על כל אחד מהמיסים האלה.

תחילה נדבר על מס שבח, אז מהו בעצם מס שבח?

מס שבח הינו שבח הינו מס שנגבה בעת מכר בגין עליית ערך שווי המקרקעין.

מס שבח ישולם כאשר מחיר המכירה של הדירה גבוה ממחיר הרכישה של הדירה (בניכוי הוצאות מוכרות).

שיעור המס על מכירת דירה הינו על הרווח היחסי שנוצר (בחישוב לינארי) משנת 2014 ועד ליום המכירה.

שיעור המס על הרווח היחסי שנוצר משנת 2014 ועד ליום המכירה הינו 25% בניכוי הוצ’ מוכרות במכירה לצורך מס שבח. מעל סכום מסוים ייתכן ויידרש לשלם בנוסף מס יסף.

מתי יש לבצע את תשלום המס:

יש לשלם את מס השבח במועד של עד 60 ימים מיום שנחתם חוזה המכירה.

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה:

מי שהייתה בבעלותו דירה יחידה בפרק זמן של לפחות 18 חודשים לפני ביצוע המכירה.

ובמידה ולא הייתה בבעלותו במועד המכירה דירה נוספת.

קיימים סייגים בהם ישנה אפשרות למכור דירה מגורים מזכה גם במצב בו קיימת דירה נוספת (כאשר הזכויות בה מלאות/חלקיות).

הפטור, הינו עד לסכום מכירה מקסימאלי של 5.008 מ’ ₪ (נכון לשנת 2022).

מקרים בהם ניתן למכור דירה מזכה גם אם קיימות זכויות בדירה נוספת:

במידה ואדם מוכר את זכויותיו בדירת מגורים מזכה, אלו הם בין יתר המקרים בהם יכול ויהיה לו זכויות בדירה נוספת:

במידה והזכויות של המוכר בדירה הנוספת לא עולות על 1/3.

במידה ולמוכר קיימת דירה נוספת אשר הושכרה בשכירות לפני 1.1.97.

במידה והמוכר מכר את דירתו וקנה דירה חלופית במועד שלא יותר מ 18 חודשים ממועד מכירת הדירה.
במידה והדירה החלופית נרכשה מקבלן, על המוכר למכור את דירתו במועד שלא יהיה יותר מ 12 חודשים ממעוד שבו נמסרה לו הדירה בפועל.
(כמו כן, מוכר אשר רכש את דירתו החלופית החל מיום 7.7.21, יהיה באפשרותו להחזיק במקום 18 חודשים בשתי דירות 24 חודשים.)

קיימים מקרים בירושה בהם זכויות חלקיות לא יחשבו כדירה נוספת:
במידה והמוכר קיבל דירה בירושה שהזכויות שלו בדירת הירושה אינן עולות על 50%.
במידה והמוכר קיבל דירה בירושה שהזכויות שלא בדירת הירושה מעל 50%, יוכל לקבל במידה והתקיימו התנאים:
למוריש בעת פטירתו הייתה דירת מגורים יחידה; מי שיורש הינו בן זוגו של המוריש או ילד או נכד, או במידה שהוא בן זוג של אחד מהם.

קיימת אפשרות למשפר דיור לפטור חד פעמי מתשלום מס שבח למי שבבעלותו 2 דירות.

הפטור הינו הוא פטור חד פעמי וניתן למשפרי דיור.

במידה והמוכר מוכר 2 דירות ורוכש דירה חלופית אחת אשר שווי הדירה הנרכשת הינו לפחות 3/4 משווי 2 הדירות שנמכרות, וסכומם לא יעלה על 2.18 מ’ ₪ (נכון לשנת 2023).

וכן שרכישת הדירה החלופית הינה בזמן שלא יעלה על 12 חודשים אחרי או לפני מכירת הדירה השניה.

במידה וסכום שתי הדירות שמכר מעל 2.18 מ’ ₪ אך לא מעל סכום של 3.65 מ’ ₪ (נכון לשנת 2023). יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח על הפרש הסכום שבין רכישת הדירה הנוספת לבין מכירת הדירה הראשונה.

ההפרש בין מכירת הדירה הראשונה לשניה הינו עד שנה ובין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה השניה עד שנה.

קיימים מקרים בהם מס שבח לא נקבע על פי גובה העסקה שבוצעה, אלא לפי הערכה של שמאי מטעם “רשות המיסים”.

כעת לאחר שהסברנו בקצרה על מס שבח.

נדבר בקצרה על היטל השבחה.

אז מהו בעצם היטל השבחה?

היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהועדה המקומית, רשאי הנישום להגיש השגה על היטל השבחה להפחתת שומת הועדה, באמצעות פנייה למינוי שמאי מכריע או באמצעות פנייה לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים. יש לציין כי את ההשגה כנגד שומת הועדה ניתן להגיש עד 45 ימים מיום קבלת השומה, לאחר מכן ההשגה אינה תיבחן.

דרישת התשלום מהועדה המקומית מתבססת לפי שומת מקרקעין שבוצעה לצורך בדיקת גובה היטל ההשבחה. על בסיס שומת הועדה תתקבל דרישת התשלום להיטל (בתוספת הצמדה ו/או ריבית ככל וישנם).

שמאי מקרקעין המתמחה בתחום, יוכל לנסות לאמוד את סיכוי ההצלחה בעת ערעור/השגה על שומת הועדה, והאם קיימת כדאיות לערער על שומת הועדה.

בהינתן ומחליטים לערער על שומת הועדה באמצעות הליך של שמאי מכריע (דרך פניה למועצת השמאים מטעם משרד המשפטים בבקשה למינוי שמאי מכריע).

שמאי המקרקעין יכין “שומה אחרת” כנגד שומה הועדה בה יטען את טענותיו, על שומה זו תתקבל תגובת השמאי מטעם הועדה המקומית.

לאחר מכן יתקיים בפני השמאי המכריע דיון בו יציגו הצדדים את טענותיהם, וזאת לאחר שהשמאי המכריע קיבל את שומה הועדה, השומה הנגדית (שומה אחרת) ותשובה לשומה הנגדית (ככל שנשלחה).
לאחר הדיון יכריע השמאי המכריע בשומתו את גובה היטל ההשבחה, במקום גובה היטל ההשבחה אשר התקבל בשומת הועדה (על ההכרעה ייתכן ויכול הצמדה ו/או ריבית).
יצוין, כי על הכרעת השמאי המכריע ניתן הן מצד העיריה והן מצד מקבל דרישת התשלום אפשרות לפנות לערר באמצעות ועדת ערר.

כיצד מחושב גובה ההיטל ?

גובה היטל השבחה נגזר מפרמטרים שונים אשר משפיעים על גובהו. לכל נכס קיימים מאפיינים שונים, ולכן גובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס מסוים יכול להיות שונה מגובה היטל השבחה אשר נקבע לנכס אחר בקרבתו.
מה גובה שיעור היטל ההשבחה?
גובה היטל השבחה הינו מחצית (50%) מגובה ההשבחה.
לדוג’ – במידה וקיימת השבחה בנכס בעקבות תכנית אשר הקנתה הגדלת זכויות בניה לקרקע ושווי ההשבחה מוערכת ב- 500,000 ש”ח. היטל השבחה יעמוד על מחצית מגובה ההשבחה בסך 250,000 ש”ח.
על היטל השבחה ייתכן ויחולו הפרשי הצמדה ו/או ריבית.

על מה ניתן לגבות היטל השבחה ?

את ההיטל ניתן לגבות במקרים הבאים:

  • תכנית מתאר
  • תכנית מפורטת
  • תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
  • תכנית איחוד וחלוקה עם הסכמת הבעלים
  • הקלות מתכנית
  • שימוש חורג מתכנית
  • תכנית שימור אתרים

ניתן לגבות היטלי השבחה רק על תכניות שקיבלו תוקף לאחר 1.7.75.
קיימים גם יוצאים מהכלל עליהם לא גובים היטלי השבחה:
תכנית מתאר ארצית ותכנית מתאר מחוזית (למעט יוצאים מהכלל)
תכנית ארכיטקטונית
תכנית בינוי (אלא אם מדובר במתן זמינות לזכויות)

מהו מועד גביית היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה ייגבה בעת מימוש הזכויות ע”י הוועדה המקומית, לרוב במצבים הבאים:

  • הוצאת היתר בניה
  • אישור הקלה או התרת שימוש חורג
  • העברת זכויות במקרקעין (קיימים סייגים)

לדוג’ – ניתנו זכויות בניה נוספות לבניית חדר נוסף בדירת מגורים לאחר רכישת הדירה. בעת מימוש הזכויות (הוצ’ היתר בניה לניצול הזכויות או בעת מכירת הנכס), ייתכן ויחול תשלום היטל השבחה.
חשוב לציין, כי קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה אינה חייבת להיות המילה האחרונה. קיימים מצבים רבים אשר ניתן ע”י ערעור להפחית מגובה היטל השבחה שנקבע עשרות אחוזים ולעיתים אף הפחתה מלאה.

מה ההבדל בין מימוש מלא לחלקי בעת הוצאת היתר?

ככל וקיימות זכויות בניה נוספות בנכס, ייתכן שבמימוש בעת הוצאת היתר בניה לא ינצלו כל זכויות הבניה אשר ניתנו ע”י אחת או יותר מהתכניות המשביחות.

במידה ויבקשו לניצול בהיתר רק חלק מהזכויות הנוספות בנכס, היטל ההשבחה ייגבה בהתאם לפי השיעור היחסי של מימוש הזכויות (מימוש חלקי).

ובמידה ובעת הוצאת ההיתר ינצלו כל זכויות הבניה הנוספות הקיימות מתוקף התכניות המשביחות, ייגבה היטל ההשבחה על מלוא הזכויות (מימוש מלא).

הכלים שעוזרים לועדה המקומית לאכוף את ביצוע התשלום?

בשביל שהועדה המקומית תוכל לאכוף את ביצוע תשלום היטל ההשבחה, קיימים תנאים שללא התשלום לא ניתן יהיה לבצע:

  • הוצאת היתר בניה.
  • ביצוע העברת הזכויות/הרישום בטאבו.

ע”י תנאי התשלום טרם ביצוע הפעולות, מבטיחה לעצמה הועדה המקומית את התשלום. כאשר ללא ביצוע התשלום באופן עקרוני לא ניתן יהיה לבצע פעולות אלו (ייתכנו מצבים שבכפוף לתשלום חלקי ניתן יהיה לבצע פעולה).

חשוב לציין, שבמידה ובוצע התשלום והוגש ערעור במסגרת הזמנים הרלוונטיים. לא אמורה להיות מניעה מקבלת החזר התשלום ככל שהוחלט בהחלטת שמאי מכריע/פס”ד (לאחר סיום הליך הערעור).

מה הם ההצמדות והרביות אשר חלות על היטל ההשבחה?

הצמדה – תחול מיום אישורה של התכנית ועד יום מימוש התכנית. ההצמדה תהיה לפי מדד המחירים לצרכן או לפי מדד תשומות הבניה (לפי הנמוך מבין שתי המדדים).

ריבית – תחול מיום מימוש התכנית ועד ליום בו בוצע התשלום בפועל. הריבית אשר תוטל הינה 6% בחישוב חודשי (ריבית של 0.5% לחודש).

האם ניתן לערער על גובה היטל שנקבע?

קיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה וברצונכם לבדוק אפשרות לערער עליה?

ניתן לקבל ייעוץ משמאי מקרקעין מוסמך שיבדוק את חוקיות ההיטל, גובה ההיטל ובמידת הצורך יסייע לכם להגיש ערער באמצעות חוות דעת נגדית.

לייעוץ התקשרו עכשיו ונשמח לעזור.

האמור בעל עמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.

כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.

למשרדנו ניסיון רב בהגשת שומה אחרת/השגה על שומות והיטלי השבחה של הועדות והצלחות רבות.

לכל שאלה ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.

הראל ורד – שמאי מקרקעין, עו”ד וכלכלן